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2011年8月16日星期二

如何做好个人理财?~游永济老师Alan Eiew【红番茄】专栏2011年1月


如何做好个人理财?~游永济老师Alan Eiew




一位学员提出如下问题:

      “老师,我是一名技术人员,薪水蛮固定的,可是因为现有了女朋友,又买了车,所以每月的费用越来越大,感觉到很吃力。我可以怎么办?”

      我的回复如下:
      理财是人生8项领域中的一环。若要把理财做好,初步来说,有两个大方向;一为“守的策略”,二为“攻的策略”。


      以“守的策略”来说,请你注意两点:


      1.    了解自己金钱的流向
      金钱向外的流向有三点,即“固定支出”、“不定支出”以及“突发性支出”。

      固定支出就好像是你每月要付的房贷、车贷、保险等等;不定支出就很多,包含日常生活的衣食住行娱乐等等;突发支出就好像是意外,比较不可预测。
      你知道自己目前的用钱的状况吗?如果没概念,要改善就很难。所以,首先你要做的就是“记账”。

      2.    减低 10% 目前的生活水平
      要养成储蓄的习惯,可从目前的不定支出中,节省10% 的消费,把它存起来。以前马币5元吃一餐,现在你用马币4.5元吃一餐,可以做到吗?改变消费习惯来自于“微小”的控制欲望;如果你给自己一段时间,渐渐习惯成自然。

      另外,如果你以前用餐都会点饮料,现在不妨可以考虑自己配带饮料(开水最好),卫生又健康。


      以“攻的策略”来说,也请你注意两点:


      1.    用“投资”的出发点来消费
      你的消费,不是“花费”就是“投资”,明智的你,是否有觉察到呢?从今天开始,若你能以“教育自己”来消费,将来知识就会把现金带来你面前;请不要每次消费都为了“快乐”,否则将来就要“还”了。你可考虑每个月要投资多少在书本、杂志、听演讲,以及比你成功的人聚会……

      2.    累计与增加收入有关的活动
      你现在就要开始比较“现实”,跟赚钱或个人目标无关的事,尽量少做。要改善收入,就要把焦点集中在理财领域上,凡是你重视的,它就会接近你。

      不要太在乎别人对你的评语,能否改变自己的状态,比别人对你的看法更重要。也许,这时候的你,会考虑脱离经常和你在一起的朋友及环境,这就是突破和成长的空间,尝试看看。

      当你做到这一点,你就可以“要求老板”给你加薪了 。

放下个性 面对现实~游永济老师Alan Eiew【红番茄】专栏2010年8月


放下个性 面对现实~游永济老师Alan Eiew




一位网友的问题如下:

“我高中毕业后,因钱和家庭问题无法升学,一毕业就工作,工作超过五年;换工多次,原因不外是,老板不留我,再不就是扣薪水 (做过侍者、售货员、促销员、主管、电话促销员等,不过全都不长久),原本是想赚些钱减轻家里负担和供自己读书,钱存不多...... 现在面临失业问题,我不知怎么办才好?......希望你可以给我一些意见,感恩。”

我的回复如下:

问题到来,象征人生“功课”的出现。
您要弄清楚,老天给您这样的“发生”,到底要您“学”什么?
我无法给您“适合”的意见,我一再强调,别人的看法只是“局外人的看法”,能够“命中”要害的可能性不高;因此,解铃还需系铃人。
无论如何,问自己的第一个问题是:现在最重要是“要”什么”?接下来最重要的是“做”什么?
解决问题有效的方式,是“按部就班”,不要期待“一次”把所有问题解决。
以您的情况,面对“失业”是优先要考虑。
您提起失业,表示它给您某些程度的压力,让自己尽快进入职场,就不用耗费太多能量在烦恼。您工作的选择不多,有工作就要去做,因为一有工作,就不叫“失业”。
现在您不必太在乎做怎么样的工作,以您的状态,工作也不会长久;这份工作的目的是“让您心安”。一旦心情安顿了,再研究如何发展成“长久性”或“适合”的。
问题会进入“困境”,在于当事人“心境”!如果您的心,可以因为您在找到一份工作(即使是暂时性的)而稳定,那么您的状态就不容易再恶化,您了解我的意思吗?
有任何工作,先做了再说。如果真有这样的心态,您认为您会失业多久?
问题是:您放得下自己的“认为”吗?
我大胆的假设,这次的“考验”,老天要让您看到,不能够再用“这样的个性”。如果不改,类似的情况会“继续发生”,直到“够痛”为止;到时候,改也可以,就看您“要”什么和“做”什么了。
人们如果遇到“重复”的发生,表示问题不在“外在”(人、事、物),而是 “内在”。您评估一下情况,每份工作离去,是否有“共同”之处?
同样的事情,交给不同的人做,是否会有不同的结果?事情是中立的,可是,不同的人以不同的观点来承接,将产生不同的结局。
重返职场,记得“借事练心”;透过工作每次的互动与发生,觉察自己的状况,请了解事情其实差别不大,而是“个性”习惯性的反应,“左右”了事情发展的方式。
直到您“承认”一切都是起源于您,才有机会解套。
最后,这段过渡期间,把焦点放在“准备工作”吧;一定有些能力可以培养、有些知识值得去探讨。有时,休息是“智慧型的暂停”,等时机来到,就是您表现的时刻了。


成功的谎言~游永济老师Alan Eiew【红番茄】专栏2010年7月


成功的谎言~游永济老师Alan Eiew




一位认真的学生向我感慨地说,他上了很多课程,看了很多书,得到很多成功资讯,可是为何结果还是差强人意?

经常上课的人,会听到一种说法:“只要跟着成功者的脚步,就会成功。”你对这种想法,有何见解?

对初出茅庐的新人来说,跟着成功者的步伐,确是方便法门。可是经过一段时间,你会发现,别人成功的经验,不见得可以全盘照收。 为什么呢?

当媒体访问成功者,他所说出来的“成功理由”,不见得都是“真实”的。

请你了解一下,当一个人成功后,他所说的“任何”话,都是“对”的,因为他是从“现在的结果”来支持他的论点。换句话说,他说的是他成功后,修饰过的想法和做法。可能,当初他也有许多想法及做法,因为没有成功,所以你是不会从他口中听到的。

如果那位成功者真的那么“神”,在他还没成功以前,就知道用什么想法及做法来努力的话,那么,他现在的成就,应该比现在更大才对。我要说的是,一个人在成功以前,他其实并不知道成功的原因,而是因为不断的“尝试、调整及修正”,再加上“天时、地利、人和”,才圆满。

如果一位成功者把成功因素都归于“个人本事”,我觉得这就太神话了!也许他的目的是为了突显自己,不然在这个变动的时局中,谁有那么准确的见地?

不要轻易听信成功的谎言,真正的成功,都在“无知中摸索”!不要高估成功者的神奇力量,很多时候他们是运气比较好罢了!

那么,是不是说每当有人在分享成功经验时,都是谎言?那也不是,他也许认为是他的“眼光”造就他的成功,事实上是他“不自觉”的在追求成功的途径上,思想做了调整的结果。他并无意“说谎”,但是我们要清楚,成功的谎言,目的是让我们“有信心”再走下一步;等到我们碰钉子的时候,记得要调整,不可“死板板”的坚持下去。

说白了,每个人都是自己骗自己,也就是说:“骗自己有信心走下一步”。我们做的任何计划,都比不上变化,如果要“充分掌握资讯”才出发,那么永远都是在“准备”的阶段!成功者和普通人最大的差别,就是他们稍微有把握的时候,就开跑了,普通人得到了别人的肯定,还在犹豫不决。你发现吗,成功者也犯很多错误,他们不是想象中的“厉害”,只是“成功后”的报导神化了他们的形象。

是什么,能让人在“稍微”有把握时就出发?最直接的就是你的“能量状态”。

你会发现:一个人的能量状态,将会影响其生命状态,进而造就了行为的动向。

能量杀手!~游永济老师Alan Eiew【红番茄】专栏2010年6月



文:游永济Alan Eiew

位传销负责人问起:“公司已经办了那么多课程,为什么传销商还缺乏动力?”追问之后,原来近几年来所办的课程,都是“心灵课程”。
这类课程,不见得适合“任何人”,觉察力不够的人,会落入追求“内在快乐”的陷阱,忽略“外在创造”的过程。
你是否发觉,上太多的“激励课程”,动力十足,却不长久;上太多“心灵课程”,乐趣无穷,缺乏动力;两者若没有平衡,就会“走火入魔”。
今天不是要谈论课程,而是要注意解决问题所用的“词汇”。
一般人习惯在问题发生后问“为什么”,这是“无奈”的做法。
任何“值得”参与的活动,肯定有它的难度,就是因为困难,才会有“达成”的价值。换句话说,我们不可能“一定”会成功,而且失败的机率偏高,既然如此,事前认清事实,避免天真轻易投入,是优先必须评估的条件。
在初步评估的阶段,充分的问“为什么”是必要的,没有明确的动机,贸然的行动,只会“加速死亡”。当你清楚动机之后,事情的发展,每个阶段都会有不同的瓶颈,这个时候就不用问“为什么”了。
为什么不问“为什么”?因为这时状态的焦点是在“追究问题”;如果真的让你发现“原因”,对既定的结果会有不同吗?答案,充其量只是让自己“好过”而已。
碰到问题,问“为什么”会把人抽离,跳开“不好”的情绪,寻求合理化的解释;因此问为什么的人,很难“活在当下”,因为总不愿意直接去处理自己的情绪。
“幸运学”有提到:“行动前问为什么,行动后问如何。”
面对不理想的状态,感觉虽然“不好”,但“允许”跟这样的感受一起,然后问“我现在可以选择如何做?”
你是否走过“迷宫”,当发现自己迷路了,会问“为什么”吗?迷宫的设计,正确的途径只有一条,错误的有“千百条”,即使你知道“千百万个为什么”也没用,因为正确的答案,只有一个!
如果你的目标明确,达到的准确度只有“一个”,错误目标有“千百个”;每当问题出现,探讨失败的原因,就像在寻找失败的拼图,即使找到千百万种失败的理由,那又怎麽样?
检讨虽然是件重要的事情,但是要注意“如何”检讨?
“为什么”和“如何”是人们经常用来检讨结果的词汇,但是若没有觉知,就会变成“能量杀手”。
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成功如果单靠努力就可以,那么就没有什么好玩!人性本“懒”,可是从小到大,父母亲戚朋友都“灌输”我们要“更努力”,是否真的如此?违反人性的作为,让人们吃尽苦头;也许我们可以考虑,如何与懒惰“和平相处”以创造出更加“与众不同”的生命模式! 
激励讲师游永济将与大家探讨“懒惰学”的3个主题: 1.你要什么?2.你在做什么?3.如何做得更少,获得更多? 



2011年8月13日星期六

陈在德老师~销售天王专栏(16)销售天王的最高境界是~身心灵平静安稳、和谐一致!


陈在德老师~销售天王16:销售天王的最高境界是~身心灵平静安稳、和谐一致!


文:Unlimited Power Academy创办人兼总裁、演说家陈在德
整理:王淑铃



      很多人问我,为什么我可以轻而易举的做到:“我可以销售任何商品给任何人、在任何时间、任何地点!”我斩钉截铁的回答说:“销售是一种NAC身心灵的修炼!”


那天,在上海,遇到很多贵人。其实说实在的,如果我们好好的把自己的身心灵修炼到高超境界,每一个在您身边经过的人,都是贵人!身心灵清澈干净,处处都是贵人!身心灵尘垢混浊,处处贵人都被您视为小人!
      这次去上海安之老师总裁班,第一天来到上海,就出现住宿安排不妥当,竟然主办单位助教安排我们住在没有星级的平价连锁酒店,学员看了都快晕了!此次海外学习之旅,我是在两个多月前就亲自与上海的师兄联系,然而却出现这么不可思议的挑战。抱怨……,您可以留在原地“抱怨”,但是,我在德心念一转,当机立断,立刻先搞定当天晚上的住宿,然后立刻搭德士飞奔上海外滩找酒店,人有善愿,走到哪里,都是“心想事成”!就是如此的顺顺利利,一找就找到上海书城旁边的吴宫大酒店。
      “不抱怨”是身心灵修炼的基本功。不抱怨师兄、不抱怨酒店服务人员、不抱怨安之机构助教、不抱怨我的助教处理事情的能力……。不抱怨让一切都变成是贵人!
      过后,因为我上海的师兄答应要介绍一些总裁给我们认识,办一个总裁餐会聚一聚。我们一伙人,20多位马来西亚总裁各自搭计程车又飞奔到另一个看似鸟不生蛋的地方,坐德士都要耗时一个多小时,手机发来的短信地址又不明确,连老手的计程车司机兜了好几个圈都找不到,问问当地路人,也都不知。哈哈哈!这样的情况底下,您也可以一直不断地在抱怨,当然您也可以选择“不抱怨”,您觉得在德老师选择什么呢?
      不抱怨,让我学到好多、悟到更多、能力功力急速提升更多。终于找到酒店会场,站在门口的,依然是我最引以为傲的我的马来西亚“销售天王”助教团,大家一字排开迎接我,递矿泉水的递矿泉水,递纸巾的递纸巾,拍照的拍照,报告现场会议状况的跟在我身边赶紧脚步报告。真是我走偏天涯海角看到全世界“最无懈可击”的助教团。
      不抱怨,永远不管遇到任何人事物,都不抱怨,这就是世界级的身心灵修炼。因为我的不抱怨,竟然让我一到会场,被邀请上台演讲分享;因为我的不抱怨,让我的身心灵是喜悦的,让我的分享是传播正能量的,当然最后坐在底下的学员都是吸收到饱满喜悦的善智慧,而且全场更是拍烂了手掌。当下波丽庭总裁Jason更是快乐到主动邀请我到中国大陆巡回他的8000多家连锁加盟店开课演讲!
      因为处处“不抱怨”的修炼,处处都是如有神助一般的接二连三遇到贵人拉您一把。早在九年前,我就已经在中国大陆巡回演讲,而在两年前,我做了一个决定~“不再到中国开课”,因为当时的我,觉得人生那时候像个永远无法着陆的小鸟,四处在中国大陆巡回演讲开课,当时的我心想,我何时可以落叶归根啊?
      企业经营不是要像大树一样吗?有个地方扎根、老树盘根、越盘越深、企业才能稳健成长啊?这次去上海,竟然无心插柳柳成荫,让我又悟到更高境界、心量更宏伟宽大的身心灵成功之道。人活着,真的没有远虑,必有近忧,我当下悟到,我
应该为我的好助教、好学员、以及下一代铺铺路啊!
      不抱怨,让我竟然又回到中国大陆巡回开课演讲!不抱怨,让我走到哪里都是心想事成!不抱怨,让很多人乐意与我配合。不抱怨,让我持续不断吸引很多优秀人才在我身边工作或合作!各位,无时无刻念着:“对不起!请原谅我!请宽恕我!谢谢您!我爱您!”快乐财神才会来!

      *陈在德老师是《无限潜能学院》创办人兼总裁讲师,也是《销售天王》品牌创办人!被世界华人成功学大师陈安之老师亲笔封为大马行销第一人!打破大马教育培训界唯一一位讲师透过公众演说销售成交5000多人的销售记录!著有《无限智慧财》上下集,《一堂两百三十万马币的课》1、2、3集,《潜意识成功致富自我确认CD》,《销售天王实战智慧》。












陈在德老师~销售天王专栏(13)破纪录的关键来自于勇敢做决定!



销售天王(13):破纪录的关键来自于勇敢做决定!



文:Unlimited Power Academy创办人兼总裁、演说家陈在德
整理:王淑铃



      计划永远赶不上变化!事前多么精准的评估,永远跟实际操作时都不太一样!那您还浪费这么多时间在评估什么?要成为销售天王,就是勇敢的马上立刻采取行动!


1996年秋天,我离开台湾新竹科学园Acer Computer,当时,也真的依依不舍,也很不习惯离开了住了10年的台湾。回到大马,在1996年12月的某一天,接到陈安之老师的有声书《如何成功致富》,“决定”了我一辈子迈向研究如何帮助每一个人拥有真正全方位圆满非凡成功致富的人生的不归路!
      人生就是一连串的“决定”所累积起来的结果,你的命运掌握在你每一天每一分每一秒所做的决定!!
      过去,我认为成功者实在具有强大的毅力和决心,事隔15年的研究与实战操作过后的今天,现在却发现,成功者微不足道,反而是失败者的毅力和决心要来得更坚强,因为他们可以忍受一辈子都失败。成功很难,但不成功更难。

是“决心”决定了您一辈子的命运!而不是其他!
      数十年以前,我刚刚出道当讲师的时候,学到了要成功就是一定要下定决心“我要、我要、我一定要”!因为“想要”和“一定要”,两者最终的结果却是相差十万八千里!
      从台湾回来后,我“决定”尝试从事东奔西跑的业务工作,而不是朝九晚五、千篇一律的上班下班刻板生活。当我在做业务的时候,我也是“我要、我要、我一定要”的决心!他不买,我就跟他说“我要、我要、我一定要”!“我要、我要、我一定要”!“我要、我要、我一定要”……在顾客面前疯狂的念10遍“我要、我要、我一定要”!在台湾、中国大陆上课时,我更是站在椅子上告诉大家“我要、我要、我一定要”!说实在的,有些顾客被我的“态度”所感动了,而购买了我的产品。有些人,您确实要“推”他一把才会成交,那时您一定要拥有“我要、我要、我一定要”成交的决心!
      从台湾回来,是一种决定;从事业务工作,也是一种决定;做过20多种行业,更是一种决定;在中国大陆、台湾、新加坡、东马、西马、全亚洲走透透飞来飞去推广课程、演讲、或开课,也是人生的一种决定!最后决定自立门户出来做老板,更是一种战战兢兢、又惊又喜的决定!

当您下定决心“我要、我要、我一定要”,就没有退路!
      在中国大陆那段日子是我人生当中非常难得的丰富历练加磨练,看到千千万万种的人情世故与人性百态!当您明确您人生的目标,您内心一定要像太阳般的热血沸腾:“我要、我要、我一定要”的决心,那种不达成目标就成仁的决心!
      假如活着不成功,那人生还有什么意思?假如活着不致富,那人生有何体验?假如活着不帮助更多人成功,那人生还有何意义?假如活着穷困潦倒,一辈子被别人看不起、活得像个行尸走肉似的,那您的生命是什么?这是您要的人生写照吗?
      成功,真的不难!就只是一个“我要、我要、我一定要”的“决定”!是决心决定了您的命运,不是环境、不是能力、不是外在的所有一切因素!人生就是一连串的决定!当您下定决心“我要、我要、我一定要”,就永远没有退路!既然要开始,何必要在半途放弃?既然要放弃,何必当初要开始?

决定要成功,就永远拒绝失败!
决定要赚大钱,就永远拒绝贫穷!
决定要成为一流,就永远拒绝二流!
决定要成为世界级,就永远拒绝Local级!
决定要给家人非凡品质的生活,就永远拒绝跟偷走您梦想的人在一起!
决定帮助别人,就永远不要想到自己!
只问耕耘,不问收获的人,没有做不了的事,也没有达成不了的目标,更没有到不了的地方!


假如我不能,我就一定要;假如我一定要,我就一定能!
      是“我要、我要、我一定要”的“决心”“决定”了您的命运!
      我陈在德在1997年上完了安之老师“超级成功学”过后做了一个“决定”:“永怀感恩的心,最短时间帮助最多人真正圆满的成功致富,做对全人类最有贡献的事情!”
      当时的那个“决定”,那个“使命”,彻底改变了我的一生,也改变了我家人的生活品质!更改变了千千万万人上过我课程的学员以及他们家人的命运!各位亲爱的读者们,您现在对於您的人生做了什么“决定”呢?对於您的家人做了什么“决定”?对於全人类福祉您又做了什么正面积极的“决定”?千万别小看您的一个小小、小小的决定,或许您决定改变一下形象、或许您决定改变一下脾气、或许您决定改变一下生活环境、或许只是决定想要上一上“销售天王”的课程,无论如何,各位,别小看您现在的一个小小的决定,星星之火,可以燎原!您现在的决定,或许也可以像当初安之老师唤醒我心中的巨人一样,您也可以像我一样站在国际舞台上,照亮千千万万人的生命,最短时间帮助最多人!
      有人1小时赚10元,有人1小时赚100元,有人1小时赚1000元,我的讲师费是每小时RM10,000元,到底这中间有什么差别?有人每一天每一分每一秒都过着逍遥自在、到处快乐的帮助别人的日子,有人却是过着月头钱就不够用、惶惶恐恐的日子,反正就是一辈子为了钱大吵大闹的日子!这些人之间到底有什么差别?而活在痛苦中的人到底出了什么问题?
      是命不好?命运捉弄人?风水不好?背景不好?人际关系不好?性格不对?脾气太大?EQ不高?水晶洞没摆好?没戴天珠?犯了小人?冤亲债主如影随形?七月半没打斋?没到处拜拜?没拜土地公?姓名取得不好?生日日期不对?嫁错老公?娶错老婆?生辰八字不合?祖先坟墓阴宅不对?办公室座位不对?公司门口开不对?招牌不对?Logo不对?Logo颜色又不对?公司名字也取不对?招牌放的位置也不对?衣服颜色也穿不对?连内裤颜色也要算一算?车子颜色也不对?车牌又不对?今年犯太岁?脸色不太好?印堂发黑?掌纹又不对?耳垂又没福报?鼻子又不够大?反正脸相就是不太对?能量太弱?内心太多障碍挂碍?前世种下太多罪恶?前世结下太多恶缘的种子?心灵种子清得不够干净?内心混浊不够清澈?七情六欲太过执着?……各位世界顶级销售天王,我们可以说出千万种问题所在,但是关键是,请问大家,到底真正阻碍我们成功的原因是什么?我们是不是被这些“成功资讯”轰炸得不知到底真正应该听谁的?到底哪一个才是真正的解答?
      愿“销售天王”的出现对您寻找以上的人生解答必定拥有巨大的帮助!您的成功是我们的责任!
      为什么大部分人会失败?在我这15年来所走过的路,读过的书,上过的课,投资了300多万马币在脖子以上的脑袋,我发现到,最重要、最重要的原因是:

失败的原因一:没有明确的人生方向。不清楚自己真正要的是什么?
      人之所以不平凡,是因为他很明确他这一生真正要的是什么?真正想要成为什么样的人!
      你如果想要在某个领域拥有非凡、超卓越的表现,你就必须要在那个领域里10年、20年甚至一辈子。例如众所皆知的发明家爱迪生、世界首富比尔盖兹、股神Warren Buffet、世界华人首富李嘉诚、篮球之神Michael Jordan、歌神张学友、歌后张惠妹、功夫王子李连杰、成龙、影后张曼玉、鞏俐、影帝周润发、梁朝伟、四大天王刘德华、张学友、郭富城、黎明、无厘头喜剧天王周星驰等等,都没有一个人例外;即使是现在年轻一辈当红的明星,例如周杰伦、陶喆、Jolin蔡依林、孙燕姿、王力宏、世界第一跨栏王刘翔、跳水王后郭晶晶、跳水王子田亮、移动长城NBA中锋姚明……等等,你千万别看他只是这几年风光,然而试问,他们是什么时候开始学音乐、钢琴、吉它、小提琴、学唱歌、练跨栏、练跳水、练篮球,正所谓台上三分钟,台下十年功!没一位是例外!再者,你也千万别只是看他们现在风光而已,而应该看他们一辈子的表现结果,难道你希望你自己只成功5年,10年昙花一现短暂一阵子而已吗?然后却迎接一个惨痛凄凉的晚年吗?这是你要的吗?我认为,一个人成功与否,要看他走到70岁以后的人生是否依然卓越非凡同时对全人类有所贡献来决定。就如时下很多光鲜亮丽的艺人,风光一时却在失意中染上大麻或是做出不良示范的百般行为,难道你觉得他们成功吗?对社会贡献度够大吗?各位,明确自己人生真正要的是什么?然后坚持个十年八载,成功一定是属于您的。

失败的原因二:环境!!!
      你不是不会成功,而是你没有一个成功的环境!!!
      永远记得“人是环境下的产物”!生长在南极北极冰天雪地寒冷的地方的人,与生长在热带地方的马来西亚人,肯定长相皮肤是不一样的!把4个小孩一出生就各别放在日本人、美国人、马来人、法国人的家庭长大,即使那个婴儿并不是日本人、美国人、马来人、法国人,而是华人,那4个Baby长大后也一定会说他“自己家庭的语言”,你们说是吗?今天陶喆、王力宏如果不是在美国长大,他们的音乐也不会深受西方音乐文化影响,你说是吗?今天如果姚明不在NBA打篮球,也不会有现在的称号移动长城,你同意吗?如果当初亚历山大国王没有遇到亚里斯多德这位老师,亚里斯多德没有遇到柏拉图这位老师,柏拉图没有遇到苏格拉底这位老师,不知道亚历山大还会不会是30多岁就征服了半个地球的国王呢?如果当初我的祖师爷Anthony Robbins不是生长在美国,没有Jim Rohn这位老师,没有学会NLP及NAC心理学;陈安之老师没有遇到Anthony Robbins这位老师,陈在德没有遇到陈安之这位老师,不晓得我们现在的命运又会是如何?
      人绝对是环境下的产物!近朱者赤,近墨者黑。不是你不能成功,而是你没有世界顶级成功的环境。明确你的人生方向,然后在你要的人生方向当中,找到一个世界顶级的教练,持续不断的跟他学习、练习、复习!以上所有世界顶级人物没有一个例外!永远记得:“您的命运绝对决定在您每一天跟什么样的人在一起!”销售天王,一切都是为了爱爱爱爱爱爱!


陈在德老师~销售天王专栏(7)如何成为“天才型”的销售天王?


陈在德老师~销售天王(7):如何成为“天才型”的销售天王?





文:Unlimited Power Academy创办人兼总裁、演说家陈在德
整理:王淑铃



      飞人麦可乔丹和莫札特,这两位相隔200多年,分属运动和音乐领域的伟人,有什么共同之处呢?

他们都是巨星,他们都非常杰出,他们都是奇才。他们两人之所以这么卓越杰出,还有个共同点,说来您或许觉得老生常谈、半信半疑、难以置信、觉得应该还有更重要、更关键的秘诀,然而各个领域的世界级专家一再研究发现,以及我不断的亲身实践证明,都共同找到同样的答案就是:他们无人出其右的杰出表现,与“如何练习和深度练习”有极大的相关。

      天才,是练习出来的!      销售天王,也是练习出来的!
      美国专研天赋异禀的专家丹尼尔•科依尔(Daniel Coyle),结合多年来从神经科学的角度深度研究,解析天才养成的路径,发现人的神经纤维外层包裹着一层名为“髓鞘”的东西,好比电线外层的橡胶绝缘体,能让讯息传递得又快又强,还能避免能量外泄,这神经纤维就好比超高频的高速宽频网络专线一样,当我们以正确的方式来触动我们的神经徊路,“髓鞘”就会包裹加厚一层,每加厚一层,技巧和速度就会提升一层。绝缘越好,动作和思考也就更精确快速,就好像加大了网络宽频一样,讯息传递得又快又准确。
      每一种技能,不论是打篮球、弹钢琴、还是算数学、烧饭煮菜,都必须透过神经纤维链传递讯号。传递讯息的神经徊路越复杂,“髓鞘”就越厚,讯息的传递要越快速、越精准,您就必须增进技能,多练习来增生“髓鞘”。

如何锻炼您的神经纤维链“髓鞘”?
      既然您现在拥有惊人的发现,您也一样可以被训练成各行业、各领域的天才,您一定会问,关键在于,那我们要如何的训练我们的“髓鞘”才会变成天才型的销售天王呢?
      人类至今有三个惊人的天才盛世,一个就是西元前的雅典,第二个是十五世纪的佛罗伦斯,第三个是十六世纪的伦敦。其中以佛罗伦斯的文艺复兴时期最为亮眼。佛罗伦斯的人口比我家乡Batu Pahat还少,但是为什么却会创造出最辉煌的艺术成就呢?就拿米开朗基罗为例吧!
      米开朗基罗从六岁到十岁,就和石匠师傅同住,早在他还没学习读书写字之前,就已经学习掌握锤子和凿子的技巧。米开朗基罗上学读书不开心,索性放弃学业跟随大师吉尔兰达学习素描、临摹、雕刻壁画。就像米开朗基罗,文艺复兴难得的天才,其实跟普通人并没有两样,他不过是练习的次数比任何人还要多、还要努力,更关键的是,“深度练习”的“要领”要正确,才能正确刺激和优化神经纤维徊路的“髓鞘”。

成功者勤于练习基本动作
      我13岁的儿子热爱打篮球,人瘦瘦小小的,弱不禁风,说得更直接一点,风一吹都会倒,但是他的三分线其准无比,很多学员告诉我,他是篮球天才,他是与生俱来的,然而我非常清楚,他根本不是天生的,在他还没有学会读书写字之前,从小时候两三岁左右,我就做个篮球框在家里,让他每天投。各位,世间没有天生出来就是天才的,天才都是被操练出来的!
      我个人,从小最讨厌、链接最多负面神经链的职业就是“销售”!觉得销售就是挨家挨户“求”人家购买东西,最低级的职业,笑里藏刀,人面兽心。同时,推销员把东西“推”给你,收完钱过后,就消失得无影无踪,感觉就是骗子。我对销售这么负面,现在我竟然是销售天王,同时也培训出很多销售天王、销售天后,我到底是如何做到的?很多学员以为我本来就是与生俱来的销售“天才”,然而我非常清楚,我是经历过多少的拒绝、挫折与失败,经过多少世界级销售权威给予我的心理建设、心理辅导、以及心灵洗礼,自己不断的投资脑袋出国上课学习,更重要的是,要不断的勤加练习,才会有此时此刻的销售天王陈在德。大部份的人都喜欢学习,但通常都不喜欢练习,更不喜欢复习,所以就没有出息!
      我热爱打篮球,每一次打完篮球过后,脑袋源源不绝的破纪录销售成交点子、创新的行销策略、颠覆传统的教育培训全新商业模式、打造百分百绝对优势销售团队的吸引优秀人才“龙腾100计划”、控股公司的商业联盟模式……等等等,就这样看似轻而易举、非常简单的通通都被释放出来了。多年过来,连我自己都不知道,原来在我人生当中,做得最对的一件事就是:永远把身体健康排在价值观的第一顺位。是因为篮球运动让我全身气血畅通,神经纤维徊路的“髓鞘”越建立就越加厚,我做任何事情的技巧、决定与超高敏感度,就越来越快速又精准。

“深度练习”秘诀大公开
      深度练习秘诀(一):拆解成小片段,反复练习各个小单元,直到熟练之后,您就知道如何组成整体。组合过后,就会非常流畅,同时会有个假象,以为才华是天上的恩赐,其实是缓慢重复练习累积的成果。就像体操选手落地非常流畅完美的动作,乍看起来完全不费功夫,其实是历时多年,由细小神经徊路慢慢堆积而成。
      深度练习秘诀(二):控制时间,先把动作放慢,然后再加速。深度学习就好像在陌生的黑房间里摸索,一开始不敢走太快,甚至老是碰到家具,就要停下来想想、调整方位,再迈向下一步,深度学习也是一样,学习如何销售也是一样,重点是,大量行动,大量拜访客户。
      深度练习秘诀(三):成功的环境。因为,人类是环境下的产物。今天如果您要把您的小孩的英语教好,很简单,把他丢到美国或英国去,环境会逼他学会,您又何必去骂他打他呢?同样的,您要学会日语,就去日本住一住,自然而然就会。销售天王也是一样,因为我以前是在高度竞争的陈安之机构和一群台湾、中国大陆最优秀的顶尖业务高手比拼,回到大马当然就轻而易举成为行业第一。
      深度练习秘诀(四):要有世界级教练。还记得米开朗基罗的事迹吗?他之所以成为伟人,是因为在很小的时候,就跟大师级的师傅吉尔兰达学习,没有师傅,就没有米开朗基罗。成功最大的障碍就是,您的习性、您的习惯、您的习气,偏偏在您身上的这些“盲点”,须要名师或贵人来指点您。今年2011年兔年新愿望,我能给您最无价的大红包就是,亚理斯多德曾经说过:“卓越,是一种习惯!”改变您的习惯,命运就彻底改变!



陈在德老师~销售天王专栏(9)销售是一种NAC身心灵的修炼


陈在德老师~销售天王(9):销售是一种NAC身心灵的修炼




文:Unlimited Power Academy创办人兼总裁、演说家陈在德
整理:王淑铃



      销售的关键在成交!成交的关键在于了解人心、了解人性!同时还有自己是否会不会收到很多钱的“心灵状态”!


在我14年培训销售天王的经验中发现到,大部份的业务人员无法成为顶尖销售天王、销售天后的最主要原因在于:不会收钱!不敢收钱!不会卖高单价、高利润的产品!

“销售天王”是一位“NAC身心灵学专家”!
      什么叫做NAC身心灵学?NAC身心灵学是NAC心理学加上“销售天王身心灵学”,是陈在德老师投资好几百万马币所研发出来的!NAC是我的祖师爷安东尼罗宾(世界第一名潜能开发权威Anthony Robbins)所研发出来的人类行为科学,中文翻译为“神经链调整术”,是帮助一个人拥有永久性改变、神速成长、迈向全方位平衡式非凡品质成功致富的人生所不可或缺的高阶心理学大智慧。学会NAC,您就几乎懂得所有的心理学和行为科学。成功须要改变,但是只要您的神经链没有改变,您就不会改变!您的结果还是老样子!
      NAC心理学可以帮助一个人如何“改变就在一瞬间”?不管您拥有多少年的恶习?所以,如果您学会“改变他人也在一瞬间”,当然成交他人、说服他人也可以在一瞬间!

什么叫做“销售天王”身心灵学?
      您有没有发现到,在您的生命当中有些事情一直不断在重复又重复的发生……?重复又重复的困扰着您……?重复又重复的让您无法脱贫……?
      到底是什么原因?为什么心灵丰富的东方国家,却过着贫穷困苦的生活?比如说,印度、尼泊尔、西藏、缅甸……。难道鱼与熊掌无法兼得吗?成功致富与心灵丰富也是无法兼得吗?“销售天王”身心灵学就是要揭开“鱼和熊掌都可以兼得”的神秘面纱!帮助您真正圆满的成功致富,拥有丰富的名牌名品、物质上的享受,同时又可以兼得丰富的精神上、心灵上的真正圆满快乐喜悦!看清自己的实相!看懂人间的实相!看明宇宙的实相!更学会看透顾客的心灵状态,一针见血刺中顾客的要害!然后猛按顾客的心灵“关键按钮”,成交收钱,而且轻而易举成交高价值的产品。
      到底要如何做到?其实是很简单易懂的,每一个人都可以学会,只有六大步骤,关键在于您身边有没有一个世界级的教练亲自指导您,就好像一位实习医生要学会动手术一样,身边要有位教授亲自指导,而NAC身心灵动的是没有打麻醉药的心灵手术,有时候真的会很痛,但是,一旦您渡过了,您的智慧和财富是成几何级数的方式神速倍增。
      大部份人无法改变,是因为他不了解,人类行为的驱动力是来自于两大因素:追求快乐和逃离痛苦。把您要改变的行为链接成快乐,不改变链接成痛苦。举例:大部份来上我的“销售天王实战班”的课程的学员,每次当我问他们为什么业绩不好,他们的回答通常都是,害怕见陌生人、害怕被拒绝、害怕打电话、人脉不足、没有信心、不敢行动……不过就是那几个千篇一律的问题。问题就在这里,他们把见顾客链接成“痛苦”!那当然都没有业绩。所以我必须在四天的实战班课程当中,应用不同的心理学技巧,加上心灵学技术,来拆他脑海中的桌脚,让他彻底从内心深处链接到,他不改变、不拜访顾客会更加痛苦,同时改变过后会快乐得不得了,实现人生当中任何的目标、财富和梦想!
      在这里要特别提醒很多领袖和老板,在您还没有辅导部属的问题时,您一定要先激发部属改变的意愿,也就是说:“改变不是方法的问题,而是被辅导者要不要的问题”!您一定要激发到“我要、我要、我一定要改变”的状态,则改变才会有效。还有一个重要关键是,改变不是靠“毅力”,而是靠“链接痛苦”。在您辅导部属时,有任何问题,尽量来找我,因为,销售天王,一切都是为了爱!

陈在德老师~销售天王专栏(8)如何策划100%绝对优势、无人竞争的销售策略?


陈在德老师~销售天王(8): 如何策划100%绝对优势、无人竞争的销售策略?




文:Unlimited Power Academy创办人兼总裁、演说家陈在德
整理:王淑铃



      生意是否越来越难做?市场是否越来越竞争?优秀人才是否越来越难找?


经营管理是否越来越头痛?销售业绩是否越来越难倍增?利润是否越来越薄?到底有什么秘方可以真正彻彻底底“扭转乾坤”解决所有企业的问题?

      企业的竞争就是人才的竞争说实在的,以上所有的问题,都跟人有关系,只要您拥有最杰出的优秀人才,问题就自然而然迎刃而解。关键在于,为什么自己一直无法培训出优秀人才?或是,为什么一直无法吸引到最卓越、最顶尖的优秀人才和您一起共事?
      在我还没有公诸于世这个每一位企业老板最想知道的答案之前,首先,让我讲个比尔盖兹的故事给您听。是摘录自老比尔盖兹(比尔盖兹的爸爸)的畅销书回忆录Showing Up For Life:Thoughts On The Gifts Of A Lifetime(中文版译成:比尔盖兹是这样教出来的)。如果我们的企业内拥有像比尔盖兹那么顶尖优秀的人才一起共事,我想,我们一定会大成功、同时少走很多弯路、更不用走楼梯、直接搭电梯到最成功的顶峰,您同意我的说法吗?那为什么您的企业没有像比尔盖兹或像麦克乔丹一夫当关的人才呢?

成功的关键,就在人格的养成
      很多人都很好奇,比尔盖兹到底是如何成功的?有一次,记者问老比尔盖兹,他是怎么样教的,教出像比尔盖兹这样优秀的三个孩子(比尔盖兹各有一位姐姐和妹妹)。老比尔盖兹想了一下,很诚实的说:“我也不知道,我只是尽量参与他们的生活,以身作则做给他们看而已。”说得真好,教养孩子无他,身教而已!做父母的最需要的就是“参与”,参与孩子大大小小的活动,因为只有参与才会了解,有了了解,和孩子的沟通才会顺畅。
      儿童发展研究所谓的青春风暴期,除了青少年在发育时期体内荷尔蒙大量分泌涌出的原因之外,另一个原因就是沟通管道不畅通。这个时期的孩子常觉得父母不关心他们,或是关心太多,或是关心的方式不是他们所要的,反正怎么做都不对,常常因此令父母抓狂。但是如果父母平常就参与孩子的生活,只要孩子一有情绪上的不对劲,立刻化解,就不会如雪球般经年累月积累,等到一爆发出来,一发就不可收拾。
      老比尔盖兹虽然当律师业务很忙,但是还是尽量抽空参与孩子在学校的活动或球赛。孩子打球时,一上场,眼睛一定会往观众席扫描,就是希望看到父母有来观赛。在那个时期的孩子,非常在意父母对他的看法,希望父母以他为荣。最近宾州州立大学的研究发现孩子说谎的头号原因是,不想让父母对他失望,这份报告出来很令父母吃惊,叛逆的孩子原来心中是为了取悦父母,只是能力和经验不足,弄巧成拙,马屁拍到马腿上而已。父母从来没有想到,孩子做出令他生气的坏事,原来背后的原因是为了讨好他。

言教不如身教
      老比尔盖兹说,他从小就是童子军,参与很多的社会公益活动,长大后,他与太太都是社会上慈善活动最活跃的人,他的身教影响了比尔盖兹,使得比尔盖兹后来把大部份财产全部捐出来成立基金会帮助非洲的儿童!
      老比尔盖兹在他的书中一再强调把握机会影响孩子的价值观。很多父母都有这样的经验,孩子12岁以前,小学还没毕业,您要牵他的手过马路,他会让您牵。到了12岁以后,一上了初中,他就不要让您牵,叫您不要这样肉麻;等到升到高中,更变成您走前面,他走后面,好像不认识您似的!
      时光是一去不回头,童年是一纵即逝,失去了亲子共处的机会会变成终身遗憾。养孩子的乐趣就在于每一天看到他成长、成才,关键就在于必须要花时间跟他在一起。做父母的最不应该的就是:生而不养,养而不教。没错,现代人忙得不可开交,常常忙到连饭都来不及吃,但是人生本来就是无法什么都全有,自己要做选择,人生是一种选择,人生是一种决定,老比尔盖兹运用他人生的智慧选择参与他的三个小孩的童年生活,教出一个世界首富出来,他的回忆录,绝对值得我们学习和深思。在我研究成功学14年以来,或许有时候不得不承认:“三岁定终身啊”!

最有效的教育培训是用心参与您的生活
      比尔盖兹成功后,很多人恭维老比尔盖兹,说他的儿子是天才啊!这位父亲自己说了,孩子是不笨,但是跟他一样聪明的孩子多得是。他的孩子比人强的地方在于他有热情,能锲而不舍去追求梦想,成功不是仅靠聪明,更重要的是智慧、热情与坚毅的心。就像我上一篇文章“销售天王7”所说的,天才都是操练出来的。我认为老比尔盖兹非常有智慧,懂得放手,想想我们大马华人有多少的父母能够像他一样,孩子哈佛大学念到二年级肯放手让他辍学去追梦?
      英文有句谚语说:“没有什么叫天才,只有放对了Niche(位置),让孩子能力发展出来就是天才”。关键就在于,很多父母根本就不知道自己的孩子的能力在哪里?一位没有自信的妈妈,怎能教出有自信的孩子呢?这也是为什么我常常说,以前的人不懂得识字的叫文盲,现在的人不懂成功学也叫做文盲了!一个人成不成功已经不是个人的问题了,他绝对会影响到他的家族子子孙孙,所谓:“一人得道,鸡犬升天!”
      我们来看看老比尔盖兹是如何知道他的孩子的长处在哪里?有一次,他带三个小孩去迪士尼乐园玩,出发时,他给每个孩子二十元美金的零用钱,回来时,他马上知道他的大女儿是走会计师的路,因为她拿了一个本子记账,路上花的每一分钱都登记下来,回到家,她还把她本子记录下来的账,跟她皮包里的零用钱比对一下,一分都不差,老比尔盖兹立刻就知道这孩子以后长大应该会做会计师,后来,她也真的成为很杰出的会计师,也是微软的会计师。
      现在您应该看懂老比尔盖兹是如何一手带大三位杰出有成的孩子、还教出了一位世界伟人比尔盖兹了吧?他在书中不断强调,“参与式”的教育是最大关键,试问市场上有那一家教育培训机构的老师能够像老比尔盖兹一样的用心细心“参与”您生命的每一个成长呢?如果不是这样,那我们如何可以培训出下一位比尔盖兹呢?

您一定要“在场”才会赢
      生命就是一个老师,但是她通常不是透过科学的研究,而是透过经验,才让我们得到最深层的学习。我们在世上生存只有一个目的:就是有智慧的成长和学会爱。我们可以从生命中必然有的输和赢、成功和失败、有和无当中去学习智慧和爱人。我们所须要做的不过是出席、参与,敞开胸襟去接纳别人。要完成生命的目的,应该要看我们是否找到自己的Niche、尽情挥洒自己生命的蓝图、扮演好角色,而不是被动的去处理事情。您一定要在场才会赢。记住:在场、出席、参与、用心投入,是一切的开始。
      很明显的,要培训出像比尔盖兹一样杰出优秀的人才,父母或老师或企业老板都必须花时间专注投入、用心参与。试问天底下有多少企业界老板能做得到如此细腻的心理辅导呢?一个伟大的老师不是他教了什么,而是他留下的典范、留下的身教、以及设下的荣誉典章。

英雄所见略同!
      早在2009年我就已经规划一套全新的“国际潜能学院”教育培训营运模式,直到2010年10月10日开始,才真正的全面落实。好巧不巧的,刚好符合了我现在才阅读到的世界首富的爸爸老比尔盖兹的养儿育女的教育方法,真叫做英雄所见略同!从身心灵的角度解释,叫做“与老比尔盖兹的灵沟通”。以这样的“老比尔盖兹教学法”,参加我们课程的学员,如果无法成为世界首富,至少也一定会成为马币百万富翁、千万富翁、亿万富翁!事实也是这样子,在短短的几个月内,我们就已经达成了一半的目标。如果全面启动,绝对不可思议!

销售就是帮助顾客解决问题!
Think Inside The Box!

      从事教育培训14年以来,我就一直在思考,如何才能真正的解决企业界人才的问题?
      世界第一的行销大师亚布汉说:Think Inside The Box!皇天不负苦心人,让我完成了颠覆传统的全新教育培训的经营模式,让每一位学员都能获得彻底真正的帮助,同时更建立起全球独一无二的教育培训系统。同样的,您的企业如何策划100%绝对优势、无人竞争的销售策略,真正的秘诀就在于:“重新定义您的商业模式、赢利模式”!事实上,在您重新定义您的商业模式、赢利模式之前,您一定要“Think Inside The Box!”好好思考您的顾客群有什么问题迫切需要您解决。这也就是为什么我一开始就在谈老比尔盖兹教学法,因为我的顾客迫切需要我解决这个问题。
      所以我们才建立了“销售天王聚乐部”这个平台,让您的生命教练进入您的生命,随时随地与您同在;从聚乐部,再把它切割成破纪录小组,让每一位学员获得成功人士的用心细心的照顾与辅导,从中培训出企业界迫切需要的六个等级的专业人才:
1.    销售天王业务精英部队
2.    连锁加盟店的店长
3.    独当一面的战斗总经理
4.    企业执行顾问
5.    有能力辅导公司上市的总经理
6.    专业实战的讲师
      说得简单一点,就是把教育培训升级成“职业培训”,工作都帮您找好了!待遇又比市场上高出50%-100%,因为经过我们的培训,您的能力必须通过以下的认证考核:
1.    销售业绩考核
2.    NAC身心灵技巧考核
3.    公众演说说服力考核
4.    领导力和增员的打造团队考核
5.    经营管理执行面的考核
6.    财务管理资本企业家的考核

      如果您热爱白手起家创业,我们就辅导您的公司创业成功赚大钱,然后搞上市。如果您公司缺资金,我们就协助您找一群人来投资您的项目。所以您来上课,不只是单纯上课,而是“一飞冲天”的职业生涯规划。这就是我所谓的:与其在红海市场辛苦经营您的事业,不如好好的思考思考全新创新的商业模式、赢利模式,才是真正超越竞争对手、100%绝对优势、独一无二、无人竞争的经营之道。
      有很多学员跑来问我,我是不是天才?如何可以想到那么棒的全新商业点子?套一句老比尔盖兹所说的话:“我也不知道耶!我只是傻乎乎的特别热爱学习、大量学习、疯狂学习、每月都不断出国学习,看看人家怎么做,然后Think Inside The Box,回来大马就疯狂的大量采取行动,不断参与学员的企业活动,就是这样子想出来了!”一个人真正的价值不在于您赚到了多少钱,而是您帮助多少人创造了多少财富!我热爱教育训练,因为销售天王,一切都是为了爱!


陈在德老师~销售天王专栏(6)如何打造百分百绝对优势的销售天团?


销售天王(6):如何打造百分百绝对优势的销售天团?




文:Unlimited Power Academy创办人兼总裁、演说家陈在德
整理:秀子





一家企业赚钱,就是销售业绩很好;一家企业亏钱,就是销售业绩太差。销售可以倍增业绩,但是谈判可以倍增利润。企业存活,就看这位开山鼻祖的老板如何打造团队。他的思考格局?他的标准?他想赢的决心到底有多强、有多大?一家企业的销售团队,决定了这家企业的存活与竞争力。今天我陈在德愿意以生命的力量,与大家分享我是如何打造百分百绝对优势的销售天王团队!
      卓越团队永远只有一个秘诀就是:得人才,则得天下!
      什么样的优秀人才,才叫做人才呢?我多年来的经验所得到的标准答案是:最合适的人才,就是最优秀的人才。
      关键就在这里,如何才叫做“合适的人才”呢?拥有想要加入团队的意愿,并不等于拥有加入团队的资格。您如何决定,谁才是适合加入自己团队的人才?如何建立百分百绝对优势的团队?以下几个问题,您必须清楚的问问您自己:

1) 他们的能量如何?
      销售天王的座右铭:“谁的能量高,谁就会赢”
      如何判断他的能量高?
      主动出击、互动频繁、不耻下问、充满活力、活跃积极、正面阳光、充满希望、充满能量、有影响力、有感染力、兴奋热情、同时又能冷静专注、有自信、而不是自大、浑身充满亲和力、充满精力、高昂的精神状态但又能恰到好处的中庸之道、充满爱与感恩、又谦卑好学不倦、不批评、不责怪、不抱怨、不变脸、不计较、乐于好施、助人为使命。


2) 他们是否拥有一定要获胜的强烈决心?
      团队里的成员,是否拥有强烈企图心一定要赢、一定要胜?每一次的出击,大家是否全力以赴?扪心自问:“我是否真的一定要得冠军?我是否真的一定要破纪录?”您是否容忍销售天王团队里面存在着一些人只想领薪水,终日混混噩噩不关心团队死活的成员吗?


3) 他们是否愿意帮助其他队友获胜?
      您有时候要成为“决定团队冠军的那个大明星”,同时有时候又该扮演坐坐冷板凳的啦啦队、鼓舞者、支持者。加入一个团队的意思,就是您愿意把个人利益暂时搁在一边,并且愿意全力支持其他队友。队友提出更好的主意,您愿意保持开放的心胸、仔细倾听的雅量、共同激发对方完成团队获得冠军的目标。对于那些急着询问薪水高低,而非团队使命的个人,我们都应该对他打上极大的问号。


 4) 他们是否愿意负起责任?
      对于想加入销售天王团队的人,他们都必须具备负责任的特质。遇事不会责怪别人,反而如果是自己的错,愿意承认自己的错误。在面试的时候,您一定要记得问:至到今天为止,您曾经犯过的最大错误是什么?最大胜利又是什么?怎样发生?是什么地方出了错才导致犯错?是不是对方习惯遇到问题就责怪别人?是不是当时的情况已非对方所能控制?面试者从中学到什么经验?哪里还可以更好?下次再遇到同样事件,对方会如何处理?仔细聆听面试者究竟是如何回答?


5) 他们是否愿意遵从荣誉典章?
      任何想要加入销售天王团队的人,都必须让对方清楚了解目前我们团队所拥有的《荣誉典章》。面试者只有以下三种答案:
      A.    完全同意。(太棒了)
      B.    完全不同意。(不录取)
      C.    透过询问,进一步了解,釐清疑问。(是可以录取试用)


6) 他们是否拥有独特的才华与能力?
      你一定要很清楚,您想要找拥有什么样能力或独特才华的人?行政?会计?律师?工程师?销售人员?……同时一定要列下理想的增员条件,然后因才适所。永远记得,一个团队拥有什么样的成员,完全取决于您自己所订下的标准以及您订下的“荣誉典章”。一旦您对他人能够很清楚表达自己是怎么样的人、您所要求的标准如何、哪些行为能被接受而哪些不能?用心努力去打造百分百绝对优势的团队、帮助每一位队员大成功比帮助顾客还要重要。一旦您到达那个境界,就会有很多愿意遵守您的“荣誉典章”的人,排队加入您的团队或组织。千万不要随便找人加入您的团队,滥竽充数会导致全部一起烂!

      一个团队是否是世界级百分百绝对优势的团队,就一定要建立一套销售团队的“荣誉典章”。国际潜能学院的《荣誉典章》仅供您参考:

使命第一:
      永怀感恩的心,最短时间帮助最多人真正圆满的成功致富,做对全人类最有 贡献的事情。

队友第二:绝对不可以抛弃需要帮助的伙伴。

个人第三:一定要成为决定团队冠军的那个人。

      人生当中,人与人之间最大的冲突,就是来自于人们凭借着自己与众不同的“规则”(在NAC身心灵学称为Rules)来与人相处。所以您一定要拥有一套明确的荣誉典章来减低彼此之间的误会或冲突。身为一位新加入的队员,应该拥有的态度是,先服务他人,而不是成为明星人物。因为销售天王,一切都是为了爱!

陈在德老师~销售天王专栏(4)销售创造利润


陈在德老师~销售天王专栏(4):销售创造利润 ■ 服务创造口碑 ■ 口碑最终决定永续利润



文:Unlimited Power Academy创办人兼总裁、演说家陈在德







今天让我们来向销售之神—乔吉拉德学销售吧!
      乔吉拉德是销售史上最伟大的传奇人物,有史以来最伟大的销售冠军、吉尼斯记录保持人。他在35岁之前一事无成,说话口吃,流落街头,还曾经当过小偷,当过挖土机司机及酒馆保镖。就在他生命最彷徨无助时,有人介绍他到美国雪佛兰汽车公司当业务员。开始的两年是他销售生涯的最低潮,一年卖不到4辆汽车。
      在一个神奇的机缘下,乔吉拉德参加了一个顶级的销售天王课程,这个课程像魔术般的改变了他的一生,人们开始争先恐后排队向他买车。从37岁到50岁,他创下了一项至今无人能破的世界纪录,连续14年平均每天销售6辆汽车,吉尼斯世界纪录评选他为“全世界最伟大的推销员”。之后的20多年,他开始巡回世界,向无数人传授他的销售天王的技巧。在美国底特律汽车名人堂中,乔吉拉德更是唯一一位以非汽车发明、制作人的身份获得此项殊荣的推销员。




永远比别人更努力
      如今乔吉拉德的名言“我永远要比第二名多卖一辆车。”无论他睡几个小时,早上他绝不赖床,总是维持早起的习惯。他每天起床时就会告诉
自己“总有人要为我今天的起床付出金钱。”
      出门前,他会面对镜子自问 "你会向我买车吗?"他会观察自己的眼神、穿着和笑容,让自己保持在巅峰状态。即使他和朋友们一起用餐时,都会环顾大厅,告诉同桌的朋友 “这里有这么多人,他们都很有钱,为什么我们不把他们的钱吸到我们的口袋里?”
      大部份的业务员都非常害怕被拒绝,很少有人在还没拜访顾客之前就坚信自己一定会成交。然而,乔吉拉德只要看到人群,就坚信他们全部都会成为自己的顾客。这种自信和气势,不是那些一年赚几十万的业务高手所能企
及的。



坚信自己的服务,坚信自己的产品
      因为乔吉拉德坚信自己世界级一流的服务和产品,因此认定顾客口袋里的钱都应该流到他的口袋,而不是别的公司、别的业务员,因为乔觉得投资在他的身上是最物超所值的,这是他该领的销售佣金。正是这种无懈可击的信念,让他成为全球最伟大的业务员。
      “成交一切都是为了爱!”是乔吉拉德的口头禅,也是我们销售天王用来激励自己和团队伙伴的座右铭。



推销活动始于成交之后而不于之前
      “销售开始于成交之后!”这种观念使得乔在成交顾客之后,不是把他们置之于脑后,反而是继续关心顾客的需要,并恰当的表示出来。
      乔每一个月都给他的一万多位顾客寄贺卡。一月份祝贺新年,二月份纪念华盛顿诞辰日,三月份……凡是跟乔买过车的顾客都一定会收到乔的贺卡,乔让顾客永远记得他。正因为乔没有忘记顾客,顾客才不会忘记乔吉拉德。服务顾客要用心细心。
      根据乔的统计,每一位顾客的背后的背后连锁反应延伸下去,平均而言都大约站着250人。如兄弟姐妹、亲戚朋友、邻居同事……等等。假设您在年头开发了50位新顾客,如果您用心认真做好售后服务,在这50位里,只要有两位非常满意您的服务态度和服务精神,到了年底,这两位顾客的背后连锁反应延伸下去会创造出500位新顾客。别小看这个连锁反应,正因为这个原则让乔吉拉德变成吉尼斯销售纪录保持人!



销售的最高境界:服务胜于销售
      所有世界最顶尖的销售高手的经历都告诉了我们一个永恒不变的终极销售技巧,那就是:服务胜过于销售!乔吉拉德15年的汽车销售生涯中,他以零售的方式总共卖了13001辆汽车,其中有6年平均售出1300辆汽车,他所创造的汽车销售最高纪录至今仍然无人可破。
      曾经有一位每月销售4辆汽车的业务员问他,乔平均每一天卖6辆汽车,怎么可能会有时间来服务顾客?乔如此回答说 “我每一个月的第三个星期四,会邀请客户服务部负责修车的36位同事到一家非常浪漫有情调的意大利餐厅共进晚餐。对于这些同事,我给予他们关爱;同样的,他们也会表现出对我的关爱。每当我的顾客车子有问题过来的时候,他们都会二话不说立刻马上帮我的顾客检修车子。”售后服务不只是仅对顾客,更重要的是跟您一起打仗的同事伙伴兄弟姐妹,当您服务好您的团队,您的团队更能倍增您的力量服务好更多的人。



口碑行销是永续经营之道
      乔吉拉德这种关爱每一个人的服务精神与态度,让来自于美国各地的人们蜂拥而至指定要跟乔吉拉德买车,即使要等上七天到十天,顾客还是愿意等。这就是口碑相传的惊人力量。试想想,当您要去买一样东西的时候,您的脑海就像搜索引擎一样会先去检视您的亲朋戚友、好友同事,向他们打听一下有没有类似的消费经验,然后会去请教他们并且参考他们的经验,您说对吗?各位,别小看这一传十,十传百,人口相传的巨大力量,销售的永续经营来自《口碑行销》。千万别任意得罪您的顾客!李嘉诚说 “上门找顾客累,顾客找上门才轻松。”
      是什么让人们想起您并记住您?凭什么人们在很多场合到处自动推荐您?就好像吃了让人回味无穷的东西,人们不只下次还会继续吃,并且主动为您大肆宣传。如何让消费者心中埋下回味无穷的口碑的种子?或许必须仰赖提供增值服务。这里提供给您我们常常在用的17大服务方案:
 1.    感谢卡。
 2.    提供顾客想要的资料。
 3.    做一些事让顾客感动。
 4.    真正了解顾客的需求。
 5.    顾客是否受重视、关怀、肯定、信任、协助……的感觉。
 6.    最棒的售后服务就是帮助顾客介绍顾客。
 7.    当顾客最重要的日子,您是否都会出现?
 8.    您是否愿意坐飞机好几个小时,只为了给顾客贺喜?
 9.    赠送超乎顾客所能想象的惊喜礼品。
 10.    定期回馈给顾客的促销活动。
 11.    成立贵宾客户俱乐部,让顾客有宾至如归的特殊高贵身份感觉。
 12.    关注顾客对您的看法。
 13.    超越顾客的期望。
 14.    用心辅导顾客。
 15.    物超所值100倍以上的服务。
 16.    您给我一桶水,我给您一片海洋的服务。
 17.    顾客真正要的价值是什么?

2011年8月11日星期四

大马房地产投资天王:郑水兴的【红番茄】投资专题剪报:6月/7月2010


郑水兴:投资预售屋或有租二手房?~JUNE 2010




作者:郑水兴
资者准备将银行的储蓄提出来投资产业之前,第一个重要的决定除了是产业项目的类型(即住宅,商铺,度假屋,工业或地皮)外,我想就是要决定是否要买预售屋,完成屋或二手屋,还是概括现成租户的租赁屋。 
购买预售屋的投资者必须能看到该区房地产市场的未来,对该发展商有信心,更要对自己的判断力有把握,当然你要看到的不是当地今天的租赁市场,而是两三年后工程完成时的租金市场,这些投资策略和方法与二手屋有很大的不同。 

预售屋租金回酬高
错误决定让你投资失败的可能性在购买预售屋的机率相对的高,但乐观来说,要赚取超高的租金回酬率的成功机会也是购买预售屋会来得高,一般好的预售产业都会提供超过10%回酬。但必须注意的是预售屋不是能够即刻征收租金,一般都要等上两三年建竣后才开始招租,且必须与同时拿屋的其他众多投资者争抢租户,因此成功出租的机会可能会被拉长了。 
让我先在此与各位探讨购买拥有租约的现成租赁屋的利弊与程序。 
一般投资者都会认为购买一个住满租户的产业是上上策,至少可以马上收租,不用预支装修房子、不用耗时寻找租户、不用支付佣金聘请产业仲介人,更不用担心新租户“来者何人”,碰到“问题租户”的可能性也大大降低。 

不可尽信卖主须先审查
是的,我不否认这一切都是对的,但我还是认为如果租金那么高,租户这么好,业主要出售产业的机会比较低,至少我们对其目的要抱着怀疑的态度。千万要记得这句老投资家的老生常说:“绝对不可完全的相信一名卖主的话,任何事情都必须审查来证实才作为决定的参考。”(Never believe everything what seller tells you, it must be always verified.) 
你不妨去深入了解,是不是该项房产的屋价短期内没有上涨的空间?是不是该产业的设计款式即将过时?是不是附近有其他类似的产业将会取代是项产业,导致其租金即将下跌?是不是租户出现了问题或者近期內搬迁?如果这一切都不是的话,就是你福星高照,买到一栋好房子,恭喜你!那你现在必须注意的是如何接手这栋房子及怎么面对将撤换房东的租户。 

要卖方供租约详阅
慢着!“精明的投资家”还是要放下你的订金之前先探查一下现成租户的背景、租户缴交租金的习惯、信用程度,你可以要求卖方将最后几张付款单传真给你,确保那是准时交租的租户。 
你也务必要求卖方提供租约以便详阅,了解他与租户定下的租约长短与更新条件,特别是租约届满时房东是否有调整租金的权力,还是租金已被锁定,你更必须能够专业的处理你与租户的租约与转换手续。 
  
两者参半投资分散风险
假如你不确定租户的素质,那么还是要一个腾空的产业比较妥当,让卖方去伤脑筋,譬如如何“请走”租户,许多时候,卖方是因为遇到糟透的租户,才决定脫售产业。 
此外,你不妨对该区的市场租金水平,以及附近地区的空置率进行调查,那你才能肯定买到的是金矿还是梦魇。 
因此,购买预售屋还是有租二手屋,好坏其实各有,只要你有专业的知识,两方面都有值得投资的一面,而事实上,为了分散及减低风险,我建议投资者可以两者参半同时投资,采用投资组合管理的专业投资策略,确保投资成功。
《郑水兴国际房地产投资俱乐部》将于7月1日正式开始接受申请。读者若有兴趣,可报名参加免费“网络让投资者赚大钱”讲座会,详情请上网或致电03-2288  8588。



郑水兴:旅游房地产业 价格可无限上涨~JULY2011




近去了一趟印尼巴厘岛,住宿在森林里的一个度假村,一个非常特出的度假村,对着一片绿林,我有点惊叹,房地产的价格可以发挥到这样的一个程度。邻村的房子可能一个月只能租出100令吉,但我们这里的“茅屋”每一天却要500令吉,在旺季的时候甚至可以高达1千令吉,相差150倍。
同样的情形,在全世界的各角落,每一天都在发生着,这就是房地产。
这一年来我一直在探讨房地产价格为什么这么好赚,最“劲”能够去到哪儿,从8个月前到访澳洲黄金海岸到西南部的森林度假村;从越南到柬埔寨,从杜拜到中国成都,以及上个月到沙巴亚庇研究旅游产业,到今天再去到巴厘岛,短短的几个月内我几乎可以肯定的说:房地产投资最具“无限”潜能的赚钱机会只有两项:一是零售购物广场产业,二是旅游产业。

政府应助旅游产业发展
无限只是与其他产业比较,无限上涨空间也同样的带着无限的风险。这就是为什么人家一个甘榜随便建几间茅屋都可以租到“国际”标准价,马来西亚这个美丽的国家,包括波德申,马六甲等,却永远遭人“冷落”,房地产价格总是平平,投资者还要亏大本,发展商还有闹到“半途而废”的。
我曾经多次在电视上呼吁政府在财政预算案上拨款扶持旅游业,而在扶持旅游业之前,更应该先协助旅游产业的发展,如果有一天政府跟着这条路线走,大马的经济再也不必要依赖石油的收入了。
无论如何,房地产投资者还是不可忽略大马旅游产业的潜能,一个我认为在5年内必定发挥那“无穷”力量的房地产项目。
我这两年来的演说一直强调全球化的到来对我国房地产价格的影响最甚,而这个影响对旅游产业会更直接,冲击会更大。偏偏大马政府对外国人的态度还不算是友善。
但万一有一天,政府睡醒的时候,旅游房地产业就会起飞,那就是投资这项产业者发达的时候了。
记得,房地产的价格建立在其使用的空间,可以很少,也可以无限好!即使是甘榜产业,只要有使用的空间,只要有很多人认为他有价值,那买产业看地点的大道理就错了。

把文化注入房产价值飚
是的,到巴厘岛的一间普通的房子作SPA按摩,用了300令吉,看他们的生意这么好,这栋楼虽然建筑费不高,但根据生意量来算,或许可以租个1万8千令吉,那这间房子可卖到近200万,若不是其使用空间让业主赚大钱,这间房子或许只值20万令吉。
中午再到邻近一间普通建筑但别有风味的餐厅,建立在荒山野岭的稻田园地边,但因为其生意客似云来,其房价也特别的好。
空间,是使用,是要注入文化,注入价值,注入人气,房子本身是没有什么价值可言,看落后国家如墨西哥、印尼、柬埔寨旅游业这么发达,并不是因为有吉隆坡城中城的高科技昂贵建筑物,而是他们在建筑物内注入文化,活动与美食佳肴,让很多的人都想使用该空间,这就是房地产增值的原理。
今天世界村下,房子的价格应该是有多少人要去住,即使是森林一片,都可能是最昂贵的一项。

废地变黄金地
我还在希望,还在探讨,哪一片最没有价值的甘榜地,哪一块没人要的森林地,将会是最有价值的房地产“未来之星”,土地拥有者,你是拥有一块废地,还是一块黄金地,就得看你如何使用你的土地,如何给你的土地生命,如何为你的土地转型,如何为你的土地增值,贫穷的农夫,你们很可能就是明天的产业大亨。
这就是房地产的威力,无限潜能!潜能无限!
l郑水兴将于8月21日开始在Astro304 房地产电视节目《更上一层楼》与您见面。欲购买房地产书籍与投资课程,请联络郑水兴国际房地产投资俱乐部016-2020 001。


大马房地产投资天王:郑水兴的【红番茄】投资专题剪报:6月2010


郑水兴:拒绝拖租借口~JUNE 2010




“不交租或不准时缴租的任何借口都不应该被接受,因为拖租的借口绝对是一个借口,不是一个理由。”

房东为了杜绝租户迟缴租金或拖租现象,最后一个可行方式就是亲身上门收租,而且尽可能避免租户使用邮寄方式缴租,因为其中可能发生邮误、遺失,甚至让租户当作拖延缴租的手段。

为了保护租户,法令要求房东给予租户机会,如果租户无法在期限內缴交租金,可书面通知房东无法及时缴交租金,房东则需给予额外宽赦期,通常是一个月。

行动终止租约 

如果租户最终还是无法交租,那么房东才可以采取行动终止租约,或要求租户迁离。

无论如何,要避免租户养成拖租的习惯,房东该事先声明他会在租金到期的第7天发出提示通知书,并实行欠租14天后附加10%利息的措施。而租金若被拖欠近两个月,则必须发出律师信追讨。

避免拖租的另一个方式,是在每个月的第一天发出催租通知书,并列出早前迟缴租金的罚款数额,要求租户同时缴清,罚款数目也许微不足道,但房东必须坚持,因为当房东是一门生意,必须在商言商,并非计较数目多寡,而是坚守原则。

房东必须了解,这一切事发之前的准备工作都是必要的,因为即使合约允许屋主在拖欠的“罪名”下收回有关房屋,但事实上却非常困难和复杂,那必须劳动警方、律师及上法庭申请才能进行,而且必须付出很大的其他代价,这一切麻烦肯定让我们成为最不快乐的“穷”房东。


花招层出不穷  

房东生涯里必须面对租户使出层出不穷的拖租花招,这需要高档次外交手腕和智慧来应对和化解。

一些烂租户拖租的技俩,包括开出无法兌现的驳仄、拖宕很长时间的期票、有时只偿付部分租金,一直拖延下去,导致租金永远无法缴清,租户最后可能舍弃按柜金逃之夭夭,让房东收拾残局。

面对驳仄租户,房东千万不可掉以轻心,必须即刻采取行动,首先应该发信通知租户已经抵触租约条款,房东有权索讨一切欠款与损失,并可中止租约;另外房东也要规定租户以现金或汇票更換驳仄,同时也要缴清租金。房东的专业态度在很大程度上可避免类似事件恶化,万一租户重蹈覆辙,房东的警告信则能够成为入禀法庭的证物,以便日后驱逐恶租户。

面对软弱的房东,租户通常会将租金放在最后考虑的缴费单子中。事实上,与銀行一样,租金与贷款是提供租户一个居所的主要条件,所以租户该优先缴付租金。


严正催收贷款 

我们不可忘记一般房子必须供还银行贷款,万一租户停止缴租,可是銀行向房东催收贷款的行动却不会松懈,租户应该理解房东的困境。

当然,身为房东也该有人情味,万一素来记录良好的租户不幸发生意外,或商业租户出现短暂的生意周转问题,房东应该体恤、通融、友善的与租户坐下来商量解决方案。

遇到经济衰退或市场萧条的情况,房东大可减租或允许分租以减轻租户负担,留住向来配合度甚高的租户。

为了避免面对将来的收租问题,房东可预先设定租金奖掖制度,譬如租户预先一次过支付全年租金,房东可折扣10%租金,以投桃报李。

这对房东是非常划算的,除了省却催租的琐碎工夫,则可使用租户预缴的租金作其他投资用途,包括产业投资或定期存款等,也可避免租户在租约届滿前迁出而导致损失。

当然,收租的方式还有很多,但记住,避免租户养成拖租的习惯更是重要。

郑水兴6月出版《房东博士》投资系列书籍,联络:016-202 0001,出版前订购享有30%折扣。



郑水兴:投资房地产须先学当 房东博士~JUNE 2010




在产业经纪与培训讲课的19个年头里,为了协助房东解决租赁问题,我设立了一个不算太小的私人图书馆,尽量的搜购相关参考书来补充不足,但令我很失望的是本地出版的相关书籍少之又少,而大多数是很肤浅的“轻描淡写”,不能满足房地产代理员及房东的需求。

因此,通过我的工作经验,我不断向客户、律师及金融界等专业人士讨教,希望能为读者提供一个更全面、更实际、更值得参考的租赁指南。

产业市场的变化真的是太大太快了,19年来,我见过了不下一万名投资不同产业项目的客户,我本身与我管理下的物业发展计划,售出了数千间的产业单位,其中近千单位是我一手销售的;这期间的变化太大,我碰上了好多难题,每天都遇到新的问题,令我不停在找寻解决方法。

房地产投资灯塔


从廉价屋到中价公寓,之后又接触高尚别墅与高档公寓、办公楼与店屋,再进军工厂,物业发展计划、地皮到最近的购物广场与投资组合咨询顾问,我每一次都在转变、每一次都在学习,而我希望从今天开始将这一切呈现给读者们共同研究,因为不管你是要投资产业或是要当一个富房东,你也会像我一样的面对“无穷无尽的问题和变化”,但你不会再陷入我当时那种无助的困境。

我已着手撰写了一本《房东博士》,希望房地产投资者能够在无助的投资大海中,找到一座灯塔。

投资与租赁唇齿相依


我产业书籍系列的第一本不是讲解如何投资赚大钱,而是教读者作个好房东,一定让很多人失望了,但要在产业界叱咤风云,彻底地先了解租赁问题是错不了的。买屋,除了自己居住外,就是投资;若为投资,务必搞清楚租赁策略,因为投资与租赁的关系是唇齿相依的。 投资产业不一定赚钱,更不容易赚大钱,这一句“现代商场名言”不可不知,更不可不学。以下几点告诉各位租赁对投资者的重要:

1. 了解产业投资是一门生意,拥有一项产业并不代表买了一只生金蛋的母鸡,必须要用心钻营、必须要让它增值,而等待升值的那一段漫长日子,让谁使用、如何使用该单位产业,直接的影响了出售的成交价。

2. 在决定购买任何一项产业之前,务必清楚该地区,同类型产业的租赁供求市场情况,这直接的决定了将来销售时候的供求市场。

3. 装潢能让租金率、租用率大幅度增加,但这笔装修费用是一笔开销,若专业处理,也可以变成一项投资,促进产业增值,学习投资哪一类型的产业、哪一类型的租户,决定了装潢的款式与费用,也决定了将来新买主的类别与价格。

4.拥有的产业项目必须出租,否则是一项负担、一项亏本生意,除了地税、门牌税、管理与维修费用、水电费,还要缴付银行利息,更不可忘却建筑物本身会残破、会折旧。有鉴于此,租金扮演了重要的角色,它不但要负责一切开销,还得负上抵销通膨率的重责,而租金率也决定了产业的净销售盈利,作为“房东博士”必须拥有专业知识处理这些财务项目。

5.了解如何在产业空置时,或租赁期间减少开销及增加收入的策略。

简单的说,产业的价格盈利由租金市场与租赁供求定夺,产业项目的投资选择取自于租户对象的选择,而产业投资这门生意的盈亏与多寡则很大程度上关系到业主的管理技术、专业态度与市场知识,甚至产业售出的良辰吉日也可能以“租金收入应对开销”的能耐为最终决定。

因此,我还是认为,要从产业投资赚个身家,就必须先学会如何成为一个“房东博士”,而后学习如何买卖产业。


《红番茄》读者在六月订购《房东博士》将获取价值约RM150的“郑水兴房东博士”讲座入场券一张,详情请致电03-2288 8588。



郑水兴:认识谁? ——房地产投资直通车~JUNE 2010




最近房地产市场似乎出现一片狂潮,很多建筑工程还没有拿到政府的批准图,却已经被人订完了,实在是有点问题。


中价公寓被狂追

一些中价公寓的实价原本应该是300令吉一方尺,但却在400令吉下被投资者狂追,一些投资者在“买不到”的情况下还主动发红包给与发展商有联系的中间人,只想也能拥有一间大家都想买的房子。

先别说他们买了将来会不会赚大钱,最重要的是你能不能买得到,再来就是你买到的单位是否优越的单位,或是否买到好价钱.

市场上有好多组人士通过其“团体”的力量,与发展商谈判,在该工程还没面世之前已低价买下上等单位,这一切只有一句话,就是:买房子,你认识谁?

在教导各位如何集资购买之前,我先要向读者们发出严厉的警告,很多人追着买到房子,却并不一定是赚钱的好产业,事实上一些人追着的反而是亏钱的产业,这一点在我的投资课程里时常都一而再,再而三的解说,但投资者偏偏怎么样也听不下去。

很多发展商也开始精明的采取制造“热卖”的假象,让投资者倾巢而出,大量重手购买,但事实上同类型的产业价钱没有这么高,或早已供过于求,对于很多不是好地点的所谓热卖房子,我的确为投资者感到担忧。


谁在领导有钱人 

言归正传,要买到好的房子,好的价钱,“认识谁”是很重要的,今天的投资者,个人行动已经不是一个好法子,产业已经是一种商品,是一种商业交易,房地产买卖因此绝对是一项资本游戏,谁的钱多,谁就买到更好更便宜的单位,但关键还是,谁在领导这批“有钱人”?

领导人,不是这么容易找,他必须有很大的影响力,那卖主才会给予最好的条件,我们也才可从中获得,他也必须是经验丰富的领导人,他不单只是为我们争取到折扣或便宜货,更该确保买到的产业有升值的潜能。

我曾拒绝一些发展商为他们办讲座的邀请,并不是因为我有了身价或他们的“聘金”不够丰富,而是因为我认为该项产业不值得投资,若我为他们推销,那岂不是误导了认识我是“谁”的投资者?


大折扣未必包赢 

是的,一些投资者以为拿到大折扣就是包赢,但事实上未必,领导者必须有相当的把握,不被市场的炒风迷惑了,不被发展商的配套骗傻了,更不可因为发展商给一点甜头而被蒙骗了,因此,我一般上是在至少10个最有潜能的产业工程方面选出一两个来投资,虽不能绝对,但肯定可以减低投资的风险。

认识谁的另外一点,是知道你认识的“谁”,他又认识“谁”,网络在房地产投资是极其重要的一环,好的产业很有可能是靠关系才买得到的,当然这里所谓的关系没有贬义,指得还是网络的力量,通过这股力量,与其他投资者竞争,以买到最好最底价的房子。

切记!有钱并不一定会赚到更多的钱,找一个适合你的投资网络确保你的投资成功,祝福你!也欢迎你参加我们的投资网络!


Swhengtee 国际房地产投资俱乐部建立了一个交流平台,有兴趣者可联络016-2020 001 了解详情 。

大马房地产投资天王:郑水兴的【红番茄】投资专题剪报:5月2010




郑水兴:盈利诱人风险更高 华人最爱商用产业~May 2010




我曾经一直很想举办一个“如何投资商用产业”的讲座会,并找一个风水师来配搭,结果发觉市场上竟没有什么讲师做过商用风水讲座。与房地产讲座一样,不是很多讲师用商用产业为课题,一般都是以住宅房地产为主。

很出色或很糟糕 
其中一个原因是商用产业的投资的确不简单,而且很难找到一个固定的投资方程式。商用产业变动大,其间价格落差也很大,盈利非常诱人但风险也非常的大,融资难度高,管理技术更不简单,也很难找到一个好的商用产业讲师。  
首先,让我们了解一下,投资商用产业与住宅产业最不同的几点: 
住宅的盈利与风险一般都容易预测,也相当趋稳,但商用产业却要不是非常出色,就是非常的糟糕,其中我常用的例子就是之前的UE3与金河广场,其价格的落差可以是每方尺100令吉与1万令吉,即100倍的差别。而即使是同一区的店铺也有可能是100万到500万令吉之差,所以投资商用产业必须是一项专业的工作。
商用产业的贷款融资比起住宅产业会更加的不容易,而且贷款额也相对的低,投资者必须用更多的现金来投资。
管理对商业产业的影响非常的大,管理可以让商用产业增值,也可以让商用产业失败。管理的专业程度,是最大的考验。

已预测供过于求 
但是,我们华人一般上还是喜爱投资商用产业,皆因这几十年来他们都在商用产业赚钱发达,因此他们假设投资商用产业很容易大赚,但事实上,从2009年开始,这个情形已经完全的改变了。   
我在年初在华总主办的讲座上作出这样的预测:今年马来西亚的商用产业在很多区域已出现严重的供过于求现象,很多人很可能在商用产业的投资上面对问题,希望投资者注意。  
商用产业需要更专业的分析与了解来作出投资的决定,但偏偏我国的商用房地产资讯非常的缺乏,投资者一般上都靠自觉来取定,这是非常的危险。 

缺全面投资策略 
一般的投资者在投资商用产业时都会面对一些问题,这包括:缺乏一个全面性的投资策略——他们是以建筑成本来估价。记得,商用产业的价值不是看建筑材料有多昂贵,而是看它的使用空间有多少价值,即使他是一家亚答屋,只要他能为使用者的生意赚大钱,再高的价格也有人买,之前没有人要的烂店屋只值20多万令吉,但因为之后可用来养燕而卖得100万令吉,这就是其空间与价值的计算法,因此,便宜的商用产业并不一定是最好赚的。
另外一个问题是投资者面对缺乏商用产业研究与资料窘境,当然,其中主要原因是其偏高的费用让一般投资者不敢恭维。
商用产业需要能干的管理人才,而市场上的商用产业业主与个人投资者却很少聘用专业人士以及其本身也缺乏管理知识,因此无法从中赚取得丰厚盈利。

难计算风险收入
当然商用产业还是有很多好处,其中包括租金收入更高,而且也更容易找到一个更长期的客户,一般租户只要生意 做得好,一租可租上10年8年,但住宅产业的租户,万一赚了多几分钱,就会自己买房子搬了出去,因此投资者难以计算风险与收入。  
无论如何,我还是要奉劝投资者必须在投资上作出更好的投资组合,即必须将投资分散在商用产业、住宅产业甚至是工业产业方面,这可避免在发生问题时陷入困境,也能大幅度的降低“受伤”程度。  
  
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郑水兴:房东收租不简单 ~ MAY 2010




了房子投资出租,房东最忌碰上一位又拖又欠,又赶不走的混蛋烂租户。房子找到“理想客户”之前,房东或许会天天发恶梦、天天祈祷,如只光会祈祷,倒不如学几招“防拖术”,毕竟预防好过治疗。
当一位快乐富房东其实并不难,但偏偏越是有钱的马来西亚投资者,就越不懂当房东,当然他们的烦恼也更多,学习当房东最重要的一章当然是学会怎么样收租。

强调准时缴租
房东一开始就应该清楚让租户知道遵守合约的重要性,这是双方面互相尊重的基础,因此绝对的强调准时缴租的重要性,房东也可通过经纪在租户入屋之前传达房东处理“拖租”的一贯手法,以及对其他租户也一视同仁的公平原则;事先声明可避免双方关系闹僵。
房东千万别过于仁慈、随便,到中途发现租户有问题时才来一个态度大转变,则为时太晚,轻舟已过万重山。
当租户已经习惯欺负软弱的房东(这种情况相当普遍),房东转而采用强硬态度可能会让自己损失加重,因为我们的产业暂时“落”在他手中。
一旦踫上租户迟缴租金问题,房东必须即刻拨电询问或寄出催租通知书,如果租户一向来都准时交租,第一次发生迟缴租金问题,可能是过于忙碌忘了交租或者发生紧急事故,房东有必要关怀租户,了解实况。

一品房东租户
当然,要租户准时缴租,房东也必须是一品房东,千万别为了省却一些基本开销而惹得满身蚁,这包括经纪佣金、合约费用以及维修屋子的基本设施及结构;房东也绝对不可怠慢租户的紧急要求,包括屋顶漏水、电线漏电、白蚁侵蚀问题等。 
最有保证的收租方式,就是签署租约前要求租户直接把租金汇入房东户头,房东可要求租户授权銀行发出一封“直接过账”证明书,这不但安全、并可保证收到租金,也不会因为租户太忙碌而忘了交租,进而上演拖租事件。
另一个可行方式,是要求租户一次过开出为期12个月的期票,方便房东自行存入银行,省却麻烦,不需耗时追租。
房东必须在交屋前,向租户表明准时缴租是必须履行的责任,不应为难房东, 所以可以要求租户使用电子付款方式,把租金直接汇入房东的銀行户头,确保租户了解,通知房东已缴租金是他们的责任。
(下期续)




大马房地产投资天王:郑水兴的【红番茄】投资专题剪报:4月2010



郑水兴:先投资 头脑& 见识 ~APR 2010



有钱没钱,投资房地产一样赚大钱!

这句话在经济发展中的国家是绝对的错不了:“投资房地产赚钱最轻松、容易、快速!”是的,很多人都会同意我这句话,但奇怪的是,为什么却这么少人在房地产发达赚大钱呢?

答案其实很简单,赚钱谁都想,但却不是很多人愿意进一步的付出行动。 

我没有办法让所有朋友都透过房地产赚大钱,但希望身边的朋友都能够一起“开开心心赚大钱,年纪轻轻早退休,有心有力帮助人。”因此每一回我叫朋友投资房地产时,最不愿意听到这样的回答: “我这么年轻,怎会投资房地产!”更糟糕的是:“我都没有钱,怎么投资?”

投资房地产趁年少

先讲年纪,很多人都是年过三十时才想投资房地产,也在那时才开始认识房地产。事实上,要在房地产投资成功,最佳的入场年龄是21至25岁之间,我认为18岁的少年人就应该开始学习怎样投资房 地产。

在我刚展开的6个月房地产投资课程中,竟然有20%的学员年龄在25岁以下,让我感到欣慰。事实上,我也将开始一个以12岁到18岁的少年朋友为对象的“投资房地产趁年少”讲座会。这里无法太详细的分享原因,但让孩子早点认识房地产,有可能帮助他创造一个更好的人生。

好了,讲到年纪,一样的问题出现的就是:“没有钱怎么样投资?”这就是为什么这么少人能够在房地产投资赚大钱的主因,就是因为太多人问这样的问题,却不愿意去了解与解答这个问题。

白手兴家太渺茫 

我的第一个答案,也是在上一期 《最常犯的投资错误》文章中说过的: “有钱的人要投资,没有钱更要投资。”道理很简单,没有钱才要赚钱,而没有钱要做生意,要打工赚一个身家,真的是一件很难的事,别迷信很多白手兴家的故事,在今天这个社会白手成功的机会是在太渺茫了,但没钱要在房地产开始赚钱却还是一个最容易开始的“事 业”。

首先,年轻的你虽然没有什么本钱,但你有一个最大的本钱,就是年轻,越年轻向银行借钱贷款就越容易,贷款期(偿还期)也可以拖得更长,因此每月的供期额就更低,也就是说,你可以贷借更高的数额,可以买更贵的房子。

是的,年纪轻可以贷款更多,又因为其他欠贷不多,贷款更容易被批准,但还是得面对两个问题, 一是缺乏现金,二是缺乏融资的资格,这也就是我们说的没有钱投资的现实情况,哪又如何解决呢?

名师指点步青云

关于现金,事实上在市场上购买很多房子只需要相当少的“头期钱”,我还是要强调,快来参加我们的投资网络,因为个人实在网络有限,很难找到“小本钱大投资”这么好的机会。

我们有办法用最少的钱购买房子,甚至不须动用到本身的钱也可以买到房子,也就是说没有钱也可以投资。问题是,你买到的房子的价格是不是低过市价,你有没有办法将所有的费用降到最低。而利用市场的促销策略获取最容易的入场方法也是管道之一,其中包括发展商提供的credit note 回扣,免头期钱,免律师费印花税等。这些都要靠名师指点,就可平步青云。

有个来自槟城的投资讲师Juanita,在短短的几年内,从不敢买房子到用很少的本钱买了13间房子。他是一个成功的例子,也是我最喜欢邀请出席讲座的嘉宾。

当然,在我们的投资网络,以及将要成立的《房地产投资者俱乐部》中,集合了投资者的力量,来与市场谈判,我们更达到用最少现金投资的目的,之前所说的参加一个投资网络,是入场与投资成功一个重要因素。

另外,投资初哥的一个好处是可以利用公积金(EPF)来购买房子,很多年轻朋友的起步都是在不是很需要现金的情况下买了房子。另外,政府及私人界也时常协助第一次或现金不多者购买房子。

记得,只要你买了第1间房子,接下来要在房地产投资成功更加的容易顺畅,但也记得千万不要买错第一间房子,这会严重影响你在房地产投资的成功率与时间。

有了第1间,接下来就是怎么样利用你的租金来获取第2间房子的定银,你也可以因为你第一间房子的增值(涨价)而再贷款(refinance),获取更多的现金来购买第2、第3间。当然,你也可以卖掉现有的房子来获取更多现金,购买更多房子,开始以房地产投资达致退休的目标。

另外一个挑战就是如何获取银行的贷款,即利用Leverage来达到买多赚多的目的。如果缺乏贷款信誉,建议利用父母兄弟或亲戚的信誉,联名购买来达到用最少现金购买房子的目的。另外,也可利用各种回扣的便利与配套,来获取更高的贷款。

但有一点还是要切记,你购买的房子一定要“屋有所值”,即最好是低过市价,以确保贷款的过程顺顺利利。

最后,还是要劝告各位,一定要有一个开始,没有开始,就永远没有办法在房地产投资成功,而要开始之前,上课、读书与寻找名师等投资是不可避免,在投资房地产之前,也请记得投资你的头脑与 见识。


郑水兴:全时赢家 产业大亨本色 ~APR 2010




想当一位产业大亨,必须是一位投资组合管理高手。

买一间房子要赚大钱并不难,但买10栋房子要赚大钱却是非常不简单的工作,除了须面对管理的问题,也须面对更高的风险。而当一位拥有亿万身家的产业大亨更是不容易,这个成败,决定在于你是不是一位“房地产投资组合管理”高手。

前几篇谈的多数是如何投资,特别是针对开始投资的课题,但今天要谈到的对象是已在市场奔驰,至少拥有5项产业以上的投资者。

要达到这个程度,除了现金必须充裕,最基本的还是态度——投资者必须将房地产投资当成一门专业的生意来进行,也就是说,他们必须全职性的处理投资事务,也必须能够绝对的掌握财务资讯、市场动向,并有专业人士为他们提供服务。


投资组合管理高手

他们购买产业的动机是以“机会代价”为前提,他们不是买最便宜的,而是以专业角度来判断哪一项产业才是最有潜能的,然后他们会不惜以任何代价来收购有关产业。

当然,他们有很强的投资网络,更重要的是在需要的时候,他们很果敢的大量借贷,他们有很大的活力在财务上周转。还有,他们通常有一支很强大的投资队伍。

而最重要的一项成功原则是:他们必须是一个投资组合管理高手,什么是投资组合管理呢?


进行多元化买卖

投资组合管理是一门专业的工作,它以分散风险来达到高效率的投资目的,管理人按照房地产选择原理与投资组合理论来进行多元化的买卖。它必须拥有一套科学的分析方式,来决定购买与收藏的对象。

一般上,投资组合必须拥有不同配套,他们可能购买工厂、公寓,也可能购买完全不同性质的地皮,一些可能是短期高回酬项目,另一项可能是非常长时期的投资项目,一些有高租金回酬,另一项则只等待增值的机会,总之,只有组合才能确保我们任何时候都有投资的目标,任何时候我们都可出售部分的产业套现。

产业投资组合有两个重点 :一是应该在哪里买什么产业, 二是如何管理。 

一般的投资者都有个人的喜好或只相信朋友而不相信专业的态度,他们买的产业都是千篇一律,不是同一个地区,就是同一类房子,很多的客户买了数十家的满家乐公寓,就只有满家乐公寓,我也有很多客户只买店屋,因为他们认为只有店屋才是最好赚的,这些投资者都完全不懂什么是投资组合管理。

还有一些就是不管什么地点,更不管什么产业类型,只要是市场趋势走向哪里,他们就买哪里,只要朋友买什么,他们就买什么,总而言之,他们买了很多,但只可以说买的是乱七八糟,完全没有投资组合的策划与管理,最糟糕的是他们买了很多麻烦回家。



风险不等于危险 

投资组合必须是拥有不同类型产业与不同地点的一项组合,其目的一来是降低风险,可以不同产业趋势与价格作出投资调整,二是可以套利;特别是亚洲产业,投资者可在其产业占上风的气势下放出,并投资在气势弱但有高潜能的产业类型。

风险,并不等于危险,而是投资者以盈利高低的标准,一般的产业都会在某些时候出现供过于求或低潮的时候,有产业组合管理的投资者就会在这个时候买进有关产业,并因为他们拥有其他类型的产业尚能够以高价卖出,转而进攻这项更有潜能的低价产业而赚了一笔。

然而若没有投资组合管理,或之前只买该项低潮类型的产业,这个时候投资者可能因为没有继续持有的能力而被迫以低价出售,成功失败就显而易见。

另外,有投资组合者才能高卖套利,与很多产业有低潮的时候相对,每一项产业都有本身的生命线,即拥有他们的价格最高点,这就是投资者快速出售的时机。因此,如果你拥有不同的产业类型与地点(当然,必须是好的地点与好的产业)你就是“全时赢家”,展现了产业大亨的本色。

另一项产业组合管理的好处,是可在租金变动的时候作出投资的调整,租金的涨落与产业价格的变动并不一致,一般上产业价格的变动从租金市场的调整的1至3年内才会完全的出现。投资者可在预见租金上扬时入场,而在租金高峰期的尾端出售。

租金的涨落并不只出现在不同类型的产业,也一样的出现在不同区域的同类型产业,这样的例子是在商用产业更为普遍,投资者因此可以区域的上下作出必要的组合调整。


最会卖才算赚到

当然,要拥有不同类型与不同地点的产业,你必须拥有丰富的知识与资讯,这肯定是一个组合管理一个组合的形式。事实上,单靠个人的力量与时间是做不到的,这里只有两个选择,一是利用网络 (就比如我刚成立的投资者俱乐部),二是聘请专业队伍。

至于产业组合管理的第2项重点,是如何去管理,是属于比较专业的一门知识,涉及到财务管理、租赁管理的房东事务,还有市场策略的研究等,我将会陆续为《红番茄》读者分析。

投资组合管理是一项非常专业的工作,虽然我本身也有此类型的服务,但一般的投资者都只相信自己,而不会付钱来换取专业的服务,更妄说付钱长期聘请专业人士。因此,产业组合管理服务在我国并不普遍。

最后,我再强调产业大亨不是最会买的那一位,而是最会卖的那一个,因为产业有上下的变动与风险,还没有卖出去的房子不能算赚到。纸上赚钱也不是产业大亨可引以为荣,而赚钱的速度与比率才是赢家本色。他们会选对时机来卖,他们不会贪,但却能够将其产业卖到最高价。

至于如何才能将你的产业卖到最高,或如何选择最佳时机来卖,在接下来篇章,我会逐一详述。