郑水兴：盈利诱人风险更高 华人最爱商用产业~May 2010
我曾经一直很想举办一个“如何投资商用产业”的讲座会，并找一个风水师来配搭，结果发觉市场上竟没有什么讲师做过商用风水讲座。与房地产讲座一样，不是很多讲师用商用产业为课题，一般都是以住宅房地产为主。
很出色或很糟糕
其中一个原因是商用产业的投资的确不简单，而且很难找到一个固定的投资方程式。商用产业变动大，其间价格落差也很大，盈利非常诱人但风险也非常的大，融资难度高，管理技术更不简单，也很难找到一个好的商用产业讲师。
首先，让我们了解一下，投资商用产业与住宅产业最不同的几点：
住宅的盈利与风险一般都容易预测，也相当趋稳，但商用产业却要不是非常出色，就是非常的糟糕，其中我常用的例子就是之前的UE3与金河广场，其价格的落差可以是每方尺100令吉与1万令吉，即100倍的差别。而即使是同一区的店铺也有可能是100万到500万令吉之差，所以投资商用产业必须是一项专业的工作。
商用产业的贷款融资比起住宅产业会更加的不容易，而且贷款额也相对的低，投资者必须用更多的现金来投资。
管理对商业产业的影响非常的大，管理可以让商用产业增值，也可以让商用产业失败。管理的专业程度，是最大的考验。
已预测供过于求
但是，我们华人一般上还是喜爱投资商用产业，皆因这几十年来他们都在商用产业赚钱发达，因此他们假设投资商用产业很容易大赚，但事实上，从2009年开始，这个情形已经完全的改变了。
我在年初在华总主办的讲座上作出这样的预测：今年马来西亚的商用产业在很多区域已出现严重的供过于求现象，很多人很可能在商用产业的投资上面对问题，希望投资者注意。
商用产业需要更专业的分析与了解来作出投资的决定，但偏偏我国的商用房地产资讯非常的缺乏，投资者一般上都靠自觉来取定，这是非常的危险。
缺全面投资策略
一般的投资者在投资商用产业时都会面对一些问题，这包括：缺乏一个全面性的投资策略——他们是以建筑成本来估价。记得，商用产业的价值不是看建筑材料有多昂贵，而是看它的使用空间有多少价值，即使他是一家亚答屋，只要他能为使用者的生意赚大钱，再高的价格也有人买，之前没有人要的烂店屋只值20多万令吉，但因为之后可用来养燕而卖得100万令吉，这就是其空间与价值的计算法，因此，便宜的商用产业并不一定是最好赚的。
另外一个问题是投资者面对缺乏商用产业研究与资料窘境，当然，其中主要原因是其偏高的费用让一般投资者不敢恭维。
商用产业需要能干的管理人才，而市场上的商用产业业主与个人投资者却很少聘用专业人士以及其本身也缺乏管理知识，因此无法从中赚取得丰厚盈利。
难计算风险收入
当然商用产业还是有很多好处，其中包括租金收入更高，而且也更容易找到一个更长期的客户，一般租户只要生意 做得好，一租可租上10年8年，但住宅产业的租户，万一赚了多几分钱，就会自己买房子搬了出去，因此投资者难以计算风险与收入。
无论如何，我还是要奉劝投资者必须在投资上作出更好的投资组合，即必须将投资分散在商用产业、住宅产业甚至是工业产业方面，这可避免在发生问题时陷入困境，也能大幅度的降低“受伤”程度。
郑水兴房地产投资俱乐部本月在谷中城正式接受申请，浏览www.swhengtee,com,my或加入swhengtee facebook.
郑水兴：房东收租不简单 ~ MAY 2010
卖了房子投资出租，房东最忌碰上一位又拖又欠，又赶不走的混蛋烂租户。房子找到“理想客户”之前，房东或许会天天发恶梦、天天祈祷，如只光会祈祷，倒不如学几招“防拖术”，毕竟预防好过治疗。
当一位快乐富房东其实并不难，但偏偏越是有钱的马来西亚投资者，就越不懂当房东，当然他们的烦恼也更多，学习当房东最重要的一章当然是学会怎么样收租。
强调准时缴租
房东一开始就应该清楚让租户知道遵守合约的重要性，这是双方面互相尊重的基础，因此绝对的强调准时缴租的重要性，房东也可通过经纪在租户入屋之前传达房东处理“拖租”的一贯手法，以及对其他租户也一视同仁的公平原则；事先声明可避免双方关系闹僵。
房东千万别过于仁慈、随便，到中途发现租户有问题时才来一个态度大转变，则为时太晚，轻舟已过万重山。
当租户已经习惯欺负软弱的房东（这种情况相当普遍），房东转而采用强硬态度可能会让自己损失加重，因为我们的产业暂时“落”在他手中。
一旦踫上租户迟缴租金问题，房东必须即刻拨电询问或寄出催租通知书，如果租户一向来都准时交租，第一次发生迟缴租金问题，可能是过于忙碌忘了交租或者发生紧急事故，房东有必要关怀租户，了解实况。
一品房东租户
当然，要租户准时缴租，房东也必须是一品房东，千万别为了省却一些基本开销而惹得满身蚁，这包括经纪佣金、合约费用以及维修屋子的基本设施及结构；房东也绝对不可怠慢租户的紧急要求，包括屋顶漏水、电线漏电、白蚁侵蚀问题等。
最有保证的收租方式，就是签署租约前要求租户直接把租金汇入房东户头，房东可要求租户授权銀行发出一封“直接过账”证明书，这不但安全、并可保证收到租金，也不会因为租户太忙碌而忘了交租，进而上演拖租事件。
另一个可行方式，是要求租户一次过开出为期12个月的期票，方便房东自行存入银行，省却麻烦，不需耗时追租。
房东必须在交屋前，向租户表明准时缴租是必须履行的责任，不应为难房东， 所以可以要求租户使用电子付款方式，把租金直接汇入房东的銀行户头，确保租户了解，通知房东已缴租金是他们的责任。
(下期续）
0 评论:
发表评论