郑水兴：先投资 头脑& 见识 ~APR 2010
有钱没钱，投资房地产一样赚大钱！
这句话在经济发展中的国家是绝对的错不了：“投资房地产赚钱最轻松、容易、快速！”是的，很多人都会同意我这句话，但奇怪的是，为什么却这么少人在房地产发达赚大钱呢？
答案其实很简单，赚钱谁都想，但却不是很多人愿意进一步的付出行动。
我没有办法让所有朋友都透过房地产赚大钱，但希望身边的朋友都能够一起“开开心心赚大钱，年纪轻轻早退休，有心有力帮助人。”因此每一回我叫朋友投资房地产时，最不愿意听到这样的回答： “我这么年轻，怎会投资房地产！”更糟糕的是：“我都没有钱，怎么投资？”
投资房地产趁年少
先讲年纪，很多人都是年过三十时才想投资房地产，也在那时才开始认识房地产。事实上，要在房地产投资成功，最佳的入场年龄是21至25岁之间，我认为18岁的少年人就应该开始学习怎样投资房 地产。
在我刚展开的6个月房地产投资课程中，竟然有20%的学员年龄在25岁以下，让我感到欣慰。事实上，我也将开始一个以12岁到18岁的少年朋友为对象的“投资房地产趁年少”讲座会。这里无法太详细的分享原因，但让孩子早点认识房地产，有可能帮助他创造一个更好的人生。
好了，讲到年纪，一样的问题出现的就是：“没有钱怎么样投资？”这就是为什么这么少人能够在房地产投资赚大钱的主因，就是因为太多人问这样的问题，却不愿意去了解与解答这个问题。
白手兴家太渺茫
我的第一个答案，也是在上一期 《最常犯的投资错误》文章中说过的： “有钱的人要投资，没有钱更要投资。”道理很简单，没有钱才要赚钱，而没有钱要做生意，要打工赚一个身家，真的是一件很难的事，别迷信很多白手兴家的故事，在今天这个社会白手成功的机会是在太渺茫了，但没钱要在房地产开始赚钱却还是一个最容易开始的“事 业”。
首先，年轻的你虽然没有什么本钱，但你有一个最大的本钱，就是年轻，越年轻向银行借钱贷款就越容易，贷款期（偿还期）也可以拖得更长，因此每月的供期额就更低，也就是说，你可以贷借更高的数额，可以买更贵的房子。
是的，年纪轻可以贷款更多，又因为其他欠贷不多，贷款更容易被批准，但还是得面对两个问题， 一是缺乏现金，二是缺乏融资的资格，这也就是我们说的没有钱投资的现实情况，哪又如何解决呢?
名师指点步青云
关于现金，事实上在市场上购买很多房子只需要相当少的“头期钱”，我还是要强调，快来参加我们的投资网络，因为个人实在网络有限，很难找到“小本钱大投资”这么好的机会。
我们有办法用最少的钱购买房子，甚至不须动用到本身的钱也可以买到房子，也就是说没有钱也可以投资。问题是，你买到的房子的价格是不是低过市价，你有没有办法将所有的费用降到最低。而利用市场的促销策略获取最容易的入场方法也是管道之一，其中包括发展商提供的credit note 回扣，免头期钱，免律师费印花税等。这些都要靠名师指点，就可平步青云。
有个来自槟城的投资讲师Juanita，在短短的几年内，从不敢买房子到用很少的本钱买了13间房子。他是一个成功的例子，也是我最喜欢邀请出席讲座的嘉宾。
当然，在我们的投资网络，以及将要成立的《房地产投资者俱乐部》中，集合了投资者的力量，来与市场谈判，我们更达到用最少现金投资的目的，之前所说的参加一个投资网络，是入场与投资成功一个重要因素。
另外，投资初哥的一个好处是可以利用公积金（EPF）来购买房子，很多年轻朋友的起步都是在不是很需要现金的情况下买了房子。另外，政府及私人界也时常协助第一次或现金不多者购买房子。
记得，只要你买了第1间房子，接下来要在房地产投资成功更加的容易顺畅，但也记得千万不要买错第一间房子，这会严重影响你在房地产投资的成功率与时间。
有了第1间，接下来就是怎么样利用你的租金来获取第2间房子的定银，你也可以因为你第一间房子的增值（涨价）而再贷款（refinance），获取更多的现金来购买第2、第3间。当然，你也可以卖掉现有的房子来获取更多现金，购买更多房子，开始以房地产投资达致退休的目标。
另外一个挑战就是如何获取银行的贷款，即利用Leverage来达到买多赚多的目的。如果缺乏贷款信誉，建议利用父母兄弟或亲戚的信誉，联名购买来达到用最少现金购买房子的目的。另外，也可利用各种回扣的便利与配套，来获取更高的贷款。
但有一点还是要切记，你购买的房子一定要“屋有所值”，即最好是低过市价，以确保贷款的过程顺顺利利。
最后，还是要劝告各位，一定要有一个开始，没有开始，就永远没有办法在房地产投资成功，而要开始之前，上课、读书与寻找名师等投资是不可避免，在投资房地产之前，也请记得投资你的头脑与 见识。
郑水兴：全时赢家 产业大亨本色 ~APR 2010
想当一位产业大亨，必须是一位投资组合管理高手。
买一间房子要赚大钱并不难，但买10栋房子要赚大钱却是非常不简单的工作，除了须面对管理的问题，也须面对更高的风险。而当一位拥有亿万身家的产业大亨更是不容易，这个成败，决定在于你是不是一位“房地产投资组合管理”高手。
前几篇谈的多数是如何投资，特别是针对开始投资的课题，但今天要谈到的对象是已在市场奔驰，至少拥有5项产业以上的投资者。
要达到这个程度，除了现金必须充裕，最基本的还是态度——投资者必须将房地产投资当成一门专业的生意来进行，也就是说，他们必须全职性的处理投资事务，也必须能够绝对的掌握财务资讯、市场动向，并有专业人士为他们提供服务。
投资组合管理高手
他们购买产业的动机是以“机会代价”为前提，他们不是买最便宜的，而是以专业角度来判断哪一项产业才是最有潜能的，然后他们会不惜以任何代价来收购有关产业。
当然，他们有很强的投资网络，更重要的是在需要的时候，他们很果敢的大量借贷，他们有很大的活力在财务上周转。还有，他们通常有一支很强大的投资队伍。
而最重要的一项成功原则是：他们必须是一个投资组合管理高手，什么是投资组合管理呢？
进行多元化买卖
投资组合管理是一门专业的工作，它以分散风险来达到高效率的投资目的，管理人按照房地产选择原理与投资组合理论来进行多元化的买卖。它必须拥有一套科学的分析方式，来决定购买与收藏的对象。
一般上，投资组合必须拥有不同配套，他们可能购买工厂、公寓，也可能购买完全不同性质的地皮，一些可能是短期高回酬项目，另一项可能是非常长时期的投资项目，一些有高租金回酬，另一项则只等待增值的机会，总之，只有组合才能确保我们任何时候都有投资的目标，任何时候我们都可出售部分的产业套现。
产业投资组合有两个重点 ：一是应该在哪里买什么产业， 二是如何管理。
一般的投资者都有个人的喜好或只相信朋友而不相信专业的态度，他们买的产业都是千篇一律，不是同一个地区，就是同一类房子，很多的客户买了数十家的满家乐公寓，就只有满家乐公寓，我也有很多客户只买店屋，因为他们认为只有店屋才是最好赚的，这些投资者都完全不懂什么是投资组合管理。
还有一些就是不管什么地点，更不管什么产业类型，只要是市场趋势走向哪里，他们就买哪里，只要朋友买什么，他们就买什么，总而言之，他们买了很多，但只可以说买的是乱七八糟，完全没有投资组合的策划与管理，最糟糕的是他们买了很多麻烦回家。
风险不等于危险
投资组合必须是拥有不同类型产业与不同地点的一项组合，其目的一来是降低风险，可以不同产业趋势与价格作出投资调整，二是可以套利；特别是亚洲产业，投资者可在其产业占上风的气势下放出，并投资在气势弱但有高潜能的产业类型。
风险，并不等于危险，而是投资者以盈利高低的标准，一般的产业都会在某些时候出现供过于求或低潮的时候，有产业组合管理的投资者就会在这个时候买进有关产业，并因为他们拥有其他类型的产业尚能够以高价卖出，转而进攻这项更有潜能的低价产业而赚了一笔。
然而若没有投资组合管理，或之前只买该项低潮类型的产业，这个时候投资者可能因为没有继续持有的能力而被迫以低价出售，成功失败就显而易见。
另外，有投资组合者才能高卖套利，与很多产业有低潮的时候相对，每一项产业都有本身的生命线，即拥有他们的价格最高点，这就是投资者快速出售的时机。因此，如果你拥有不同的产业类型与地点（当然，必须是好的地点与好的产业）你就是“全时赢家”，展现了产业大亨的本色。
另一项产业组合管理的好处，是可在租金变动的时候作出投资的调整，租金的涨落与产业价格的变动并不一致，一般上产业价格的变动从租金市场的调整的1至3年内才会完全的出现。投资者可在预见租金上扬时入场，而在租金高峰期的尾端出售。
租金的涨落并不只出现在不同类型的产业，也一样的出现在不同区域的同类型产业，这样的例子是在商用产业更为普遍，投资者因此可以区域的上下作出必要的组合调整。
最会卖才算赚到
当然，要拥有不同类型与不同地点的产业，你必须拥有丰富的知识与资讯，这肯定是一个组合管理一个组合的形式。事实上，单靠个人的力量与时间是做不到的，这里只有两个选择，一是利用网络 （就比如我刚成立的投资者俱乐部），二是聘请专业队伍。
至于产业组合管理的第2项重点，是如何去管理，是属于比较专业的一门知识，涉及到财务管理、租赁管理的房东事务，还有市场策略的研究等，我将会陆续为《红番茄》读者分析。
投资组合管理是一项非常专业的工作，虽然我本身也有此类型的服务，但一般的投资者都只相信自己，而不会付钱来换取专业的服务，更妄说付钱长期聘请专业人士。因此，产业组合管理服务在我国并不普遍。
最后，我再强调产业大亨不是最会买的那一位，而是最会卖的那一个，因为产业有上下的变动与风险，还没有卖出去的房子不能算赚到。纸上赚钱也不是产业大亨可引以为荣，而赚钱的速度与比率才是赢家本色。他们会选对时机来卖，他们不会贪，但却能够将其产业卖到最高价。
至于如何才能将你的产业卖到最高，或如何选择最佳时机来卖，在接下来篇章，我会逐一详述。
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