郑水兴：投资预售屋或有租二手房？~JUNE 2010
作者：郑水兴
投资者准备将银行的储蓄提出来投资产业之前，第一个重要的决定除了是产业项目的类型（即住宅，商铺，度假屋，工业或地皮）外，我想就是要决定是否要买预售屋，完成屋或二手屋，还是概括现成租户的租赁屋。
购买预售屋的投资者必须能看到该区房地产市场的未来，对该发展商有信心，更要对自己的判断力有把握，当然你要看到的不是当地今天的租赁市场，而是两三年后工程完成时的租金市场，这些投资策略和方法与二手屋有很大的不同。
预售屋租金回酬高
错误决定让你投资失败的可能性在购买预售屋的机率相对的高，但乐观来说，要赚取超高的租金回酬率的成功机会也是购买预售屋会来得高，一般好的预售产业都会提供超过10％回酬。但必须注意的是预售屋不是能够即刻征收租金，一般都要等上两三年建竣后才开始招租，且必须与同时拿屋的其他众多投资者争抢租户，因此成功出租的机会可能会被拉长了。
让我先在此与各位探讨购买拥有租约的现成租赁屋的利弊与程序。
一般投资者都会认为购买一个住满租户的产业是上上策，至少可以马上收租，不用预支装修房子、不用耗时寻找租户、不用支付佣金聘请产业仲介人，更不用担心新租户“来者何人”，碰到“问题租户”的可能性也大大降低。
不可尽信卖主须先审查
是的，我不否认这一切都是对的，但我还是认为如果租金那么高，租户这么好，业主要出售产业的机会比较低，至少我们对其目的要抱着怀疑的态度。千万要记得这句老投资家的老生常说：“绝对不可完全的相信一名卖主的话，任何事情都必须审查来证实才作为决定的参考。”（Never believe everything what seller tells you, it must be always verified.）
你不妨去深入了解，是不是该项房产的屋价短期内没有上涨的空间？是不是该产业的设计款式即将过时？是不是附近有其他类似的产业将会取代是项产业，导致其租金即将下跌？是不是租户出现了问题或者近期內搬迁？如果这一切都不是的话，就是你福星高照，买到一栋好房子，恭喜你！那你现在必须注意的是如何接手这栋房子及怎么面对将撤换房东的租户。
要卖方供租约详阅
慢着！“精明的投资家”还是要放下你的订金之前先探查一下现成租户的背景、租户缴交租金的习惯、信用程度，你可以要求卖方将最后几张付款单传真给你，确保那是准时交租的租户。
你也务必要求卖方提供租约以便详阅，了解他与租户定下的租约长短与更新条件，特别是租约届满时房东是否有调整租金的权力，还是租金已被锁定，你更必须能够专业的处理你与租户的租约与转换手续。
两者参半投资分散风险
假如你不确定租户的素质，那么还是要一个腾空的产业比较妥当，让卖方去伤脑筋，譬如如何“请走”租户，许多时候，卖方是因为遇到糟透的租户，才决定脫售产业。
此外，你不妨对该区的市场租金水平，以及附近地区的空置率进行调查，那你才能肯定买到的是金矿还是梦魇。
因此，购买预售屋还是有租二手屋，好坏其实各有，只要你有专业的知识，两方面都有值得投资的一面，而事实上，为了分散及减低风险，我建议投资者可以两者参半同时投资，采用投资组合管理的专业投资策略，确保投资成功。
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郑水兴：旅游房地产业 价格可无限上涨~JULY2011
最近去了一趟印尼巴厘岛，住宿在森林里的一个度假村，一个非常特出的度假村，对着一片绿林，我有点惊叹，房地产的价格可以发挥到这样的一个程度。邻村的房子可能一个月只能租出100令吉，但我们这里的“茅屋”每一天却要500令吉，在旺季的时候甚至可以高达1千令吉，相差150倍。
同样的情形，在全世界的各角落，每一天都在发生着，这就是房地产。
这一年来我一直在探讨房地产价格为什么这么好赚，最“劲”能够去到哪儿，从8个月前到访澳洲黄金海岸到西南部的森林度假村；从越南到柬埔寨，从杜拜到中国成都，以及上个月到沙巴亚庇研究旅游产业，到今天再去到巴厘岛，短短的几个月内我几乎可以肯定的说：房地产投资最具“无限”潜能的赚钱机会只有两项：一是零售购物广场产业，二是旅游产业。
政府应助旅游产业发展
无限只是与其他产业比较，无限上涨空间也同样的带着无限的风险。这就是为什么人家一个甘榜随便建几间茅屋都可以租到“国际”标准价，马来西亚这个美丽的国家，包括波德申，马六甲等，却永远遭人“冷落”，房地产价格总是平平，投资者还要亏大本，发展商还有闹到“半途而废”的。
我曾经多次在电视上呼吁政府在财政预算案上拨款扶持旅游业，而在扶持旅游业之前，更应该先协助旅游产业的发展，如果有一天政府跟着这条路线走，大马的经济再也不必要依赖石油的收入了。
无论如何，房地产投资者还是不可忽略大马旅游产业的潜能，一个我认为在5年内必定发挥那“无穷”力量的房地产项目。
我这两年来的演说一直强调全球化的到来对我国房地产价格的影响最甚，而这个影响对旅游产业会更直接，冲击会更大。偏偏大马政府对外国人的态度还不算是友善。
但万一有一天，政府睡醒的时候，旅游房地产业就会起飞，那就是投资这项产业者发达的时候了。
记得，房地产的价格建立在其使用的空间，可以很少，也可以无限好！即使是甘榜产业，只要有使用的空间，只要有很多人认为他有价值，那买产业看地点的大道理就错了。
把文化注入房产价值飚
是的，到巴厘岛的一间普通的房子作SPA按摩，用了300令吉，看他们的生意这么好，这栋楼虽然建筑费不高，但根据生意量来算，或许可以租个1万8千令吉，那这间房子可卖到近200万，若不是其使用空间让业主赚大钱，这间房子或许只值20万令吉。
中午再到邻近一间普通建筑但别有风味的餐厅，建立在荒山野岭的稻田园地边，但因为其生意客似云来，其房价也特别的好。
空间，是使用，是要注入文化，注入价值，注入人气，房子本身是没有什么价值可言，看落后国家如墨西哥、印尼、柬埔寨旅游业这么发达，并不是因为有吉隆坡城中城的高科技昂贵建筑物，而是他们在建筑物内注入文化，活动与美食佳肴，让很多的人都想使用该空间，这就是房地产增值的原理。
今天世界村下，房子的价格应该是有多少人要去住，即使是森林一片，都可能是最昂贵的一项。
废地变黄金地
我还在希望，还在探讨，哪一片最没有价值的甘榜地，哪一块没人要的森林地，将会是最有价值的房地产“未来之星”，土地拥有者，你是拥有一块废地，还是一块黄金地，就得看你如何使用你的土地，如何给你的土地生命，如何为你的土地转型，如何为你的土地增值，贫穷的农夫，你们很可能就是明天的产业大亨。
这就是房地产的威力，无限潜能！潜能无限！
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