郑水兴：拒绝拖租借口~JUNE 2010
“不交租或不准时缴租的任何借口都不应该被接受，因为拖租的借口绝对是一个借口，不是一个理由。”
房东为了杜绝租户迟缴租金或拖租现象，最后一个可行方式就是亲身上门收租，而且尽可能避免租户使用邮寄方式缴租，因为其中可能发生邮误、遺失，甚至让租户当作拖延缴租的手段。
为了保护租户，法令要求房东给予租户机会，如果租户无法在期限內缴交租金，可书面通知房东无法及时缴交租金，房东则需给予额外宽赦期，通常是一个月。
行动终止租约
如果租户最终还是无法交租，那么房东才可以采取行动终止租约，或要求租户迁离。
无论如何，要避免租户养成拖租的习惯，房东该事先声明他会在租金到期的第7天发出提示通知书，并实行欠租14天后附加10％利息的措施。而租金若被拖欠近两个月，则必须发出律师信追讨。
避免拖租的另一个方式，是在每个月的第一天发出催租通知书，并列出早前迟缴租金的罚款数额，要求租户同时缴清，罚款数目也许微不足道，但房东必须坚持，因为当房东是一门生意，必须在商言商，并非计较数目多寡，而是坚守原则。
房东必须了解，这一切事发之前的准备工作都是必要的，因为即使合约允许屋主在拖欠的“罪名”下收回有关房屋，但事实上却非常困难和复杂，那必须劳动警方、律师及上法庭申请才能进行，而且必须付出很大的其他代价，这一切麻烦肯定让我们成为最不快乐的“穷”房东。
花招层出不穷
房东生涯里必须面对租户使出层出不穷的拖租花招，这需要高档次外交手腕和智慧来应对和化解。
一些烂租户拖租的技俩，包括开出无法兌现的驳仄、拖宕很长时间的期票、有时只偿付部分租金，一直拖延下去，导致租金永远无法缴清，租户最后可能舍弃按柜金逃之夭夭，让房东收拾残局。
面对驳仄租户，房东千万不可掉以轻心，必须即刻采取行动，首先应该发信通知租户已经抵触租约条款，房东有权索讨一切欠款与损失，并可中止租约；另外房东也要规定租户以现金或汇票更換驳仄，同时也要缴清租金。房东的专业态度在很大程度上可避免类似事件恶化，万一租户重蹈覆辙，房东的警告信则能够成为入禀法庭的证物，以便日后驱逐恶租户。
面对软弱的房东，租户通常会将租金放在最后考虑的缴费单子中。事实上，与銀行一样，租金与贷款是提供租户一个居所的主要条件，所以租户该优先缴付租金。
严正催收贷款
我们不可忘记一般房子必须供还银行贷款，万一租户停止缴租，可是銀行向房东催收贷款的行动却不会松懈，租户应该理解房东的困境。
当然，身为房东也该有人情味，万一素来记录良好的租户不幸发生意外，或商业租户出现短暂的生意周转问题，房东应该体恤、通融、友善的与租户坐下来商量解决方案。
遇到经济衰退或市场萧条的情况，房东大可减租或允许分租以减轻租户负担，留住向来配合度甚高的租户。
为了避免面对将来的收租问题，房东可预先设定租金奖掖制度，譬如租户预先一次过支付全年租金，房东可折扣10%租金，以投桃报李。
这对房东是非常划算的，除了省却催租的琐碎工夫，则可使用租户预缴的租金作其他投资用途，包括产业投资或定期存款等，也可避免租户在租约届滿前迁出而导致损失。
当然，收租的方式还有很多，但记住，避免租户养成拖租的习惯更是重要。
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郑水兴：投资房地产须先学当 房东博士~JUNE 2010
在产业经纪与培训讲课的19个年头里，为了协助房东解决租赁问题，我设立了一个不算太小的私人图书馆，尽量的搜购相关参考书来补充不足，但令我很失望的是本地出版的相关书籍少之又少，而大多数是很肤浅的“轻描淡写”，不能满足房地产代理员及房东的需求。
因此，通过我的工作经验，我不断向客户、律师及金融界等专业人士讨教，希望能为读者提供一个更全面、更实际、更值得参考的租赁指南。
产业市场的变化真的是太大太快了，19年来，我见过了不下一万名投资不同产业项目的客户，我本身与我管理下的物业发展计划，售出了数千间的产业单位，其中近千单位是我一手销售的；这期间的变化太大，我碰上了好多难题，每天都遇到新的问题，令我不停在找寻解决方法。
房地产投资灯塔
从廉价屋到中价公寓，之后又接触高尚别墅与高档公寓、办公楼与店屋，再进军工厂，物业发展计划、地皮到最近的购物广场与投资组合咨询顾问，我每一次都在转变、每一次都在学习，而我希望从今天开始将这一切呈现给读者们共同研究，因为不管你是要投资产业或是要当一个富房东，你也会像我一样的面对“无穷无尽的问题和变化”，但你不会再陷入我当时那种无助的困境。
我已着手撰写了一本《房东博士》，希望房地产投资者能够在无助的投资大海中，找到一座灯塔。
投资与租赁唇齿相依
我产业书籍系列的第一本不是讲解如何投资赚大钱，而是教读者作个好房东，一定让很多人失望了，但要在产业界叱咤风云，彻底地先了解租赁问题是错不了的。买屋，除了自己居住外，就是投资；若为投资，务必搞清楚租赁策略，因为投资与租赁的关系是唇齿相依的。 投资产业不一定赚钱，更不容易赚大钱，这一句“现代商场名言”不可不知，更不可不学。以下几点告诉各位租赁对投资者的重要：
1. 了解产业投资是一门生意，拥有一项产业并不代表买了一只生金蛋的母鸡，必须要用心钻营、必须要让它增值，而等待升值的那一段漫长日子，让谁使用、如何使用该单位产业，直接的影响了出售的成交价。
2. 在决定购买任何一项产业之前，务必清楚该地区，同类型产业的租赁供求市场情况，这直接的决定了将来销售时候的供求市场。
3. 装潢能让租金率、租用率大幅度增加，但这笔装修费用是一笔开销，若专业处理，也可以变成一项投资，促进产业增值，学习投资哪一类型的产业、哪一类型的租户，决定了装潢的款式与费用，也决定了将来新买主的类别与价格。
4.拥有的产业项目必须出租，否则是一项负担、一项亏本生意，除了地税、门牌税、管理与维修费用、水电费，还要缴付银行利息，更不可忘却建筑物本身会残破、会折旧。有鉴于此，租金扮演了重要的角色，它不但要负责一切开销，还得负上抵销通膨率的重责，而租金率也决定了产业的净销售盈利，作为“房东博士”必须拥有专业知识处理这些财务项目。
5.了解如何在产业空置时，或租赁期间减少开销及增加收入的策略。
简单的说，产业的价格盈利由租金市场与租赁供求定夺，产业项目的投资选择取自于租户对象的选择，而产业投资这门生意的盈亏与多寡则很大程度上关系到业主的管理技术、专业态度与市场知识，甚至产业售出的良辰吉日也可能以“租金收入应对开销”的能耐为最终决定。
因此，我还是认为，要从产业投资赚个身家，就必须先学会如何成为一个“房东博士”，而后学习如何买卖产业。
《红番茄》读者在六月订购《房东博士》将获取价值约RM150的“郑水兴房东博士”讲座入场券一张，详情请致电03-2288 8588。
郑水兴：认识谁？ ——房地产投资直通车~JUNE 2010
最近房地产市场似乎出现一片狂潮，很多建筑工程还没有拿到政府的批准图，却已经被人订完了，实在是有点问题。
中价公寓被狂追
一些中价公寓的实价原本应该是300令吉一方尺，但却在400令吉下被投资者狂追，一些投资者在“买不到”的情况下还主动发红包给与发展商有联系的中间人，只想也能拥有一间大家都想买的房子。
先别说他们买了将来会不会赚大钱，最重要的是你能不能买得到，再来就是你买到的单位是否优越的单位，或是否买到好价钱.
市场上有好多组人士通过其“团体”的力量，与发展商谈判，在该工程还没面世之前已低价买下上等单位，这一切只有一句话，就是：买房子，你认识谁？
在教导各位如何集资购买之前，我先要向读者们发出严厉的警告，很多人追着买到房子，却并不一定是赚钱的好产业，事实上一些人追着的反而是亏钱的产业，这一点在我的投资课程里时常都一而再，再而三的解说，但投资者偏偏怎么样也听不下去。
很多发展商也开始精明的采取制造“热卖”的假象，让投资者倾巢而出，大量重手购买，但事实上同类型的产业价钱没有这么高，或早已供过于求，对于很多不是好地点的所谓热卖房子，我的确为投资者感到担忧。
谁在领导有钱人
言归正传，要买到好的房子，好的价钱，“认识谁”是很重要的，今天的投资者，个人行动已经不是一个好法子，产业已经是一种商品，是一种商业交易，房地产买卖因此绝对是一项资本游戏，谁的钱多，谁就买到更好更便宜的单位，但关键还是，谁在领导这批“有钱人”？
领导人，不是这么容易找，他必须有很大的影响力，那卖主才会给予最好的条件，我们也才可从中获得，他也必须是经验丰富的领导人，他不单只是为我们争取到折扣或便宜货，更该确保买到的产业有升值的潜能。
我曾拒绝一些发展商为他们办讲座的邀请，并不是因为我有了身价或他们的“聘金”不够丰富，而是因为我认为该项产业不值得投资，若我为他们推销，那岂不是误导了认识我是“谁”的投资者？
大折扣未必包赢
是的，一些投资者以为拿到大折扣就是包赢，但事实上未必，领导者必须有相当的把握，不被市场的炒风迷惑了，不被发展商的配套骗傻了，更不可因为发展商给一点甜头而被蒙骗了，因此，我一般上是在至少10个最有潜能的产业工程方面选出一两个来投资，虽不能绝对，但肯定可以减低投资的风险。
认识谁的另外一点，是知道你认识的“谁”，他又认识“谁”，网络在房地产投资是极其重要的一环，好的产业很有可能是靠关系才买得到的，当然这里所谓的关系没有贬义，指得还是网络的力量，通过这股力量，与其他投资者竞争，以买到最好最底价的房子。
切记！有钱并不一定会赚到更多的钱，找一个适合你的投资网络确保你的投资成功，祝福你！也欢迎你参加我们的投资网络！
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