郑水兴：盈利诱人风险更高 华人最爱商用产业~May 2010
我曾经一直很想举办一个“如何投资商用产业”的讲座会，并找一个风水师来配搭，结果发觉市场上竟没有什么讲师做过商用风水讲座。与房地产讲座一样，不是很多讲师用商用产业为课题，一般都是以住宅房地产为主。
很出色或很糟糕 其中一个原因是商用产业的投资的确不简单，而且很难找到一个固定的投资方程式。商用产业变动大，其间价格落差也很大，盈利非常诱人但风险也非常的大，融资难度高，管理技术更不简单，也很难找到一个好的商用产业讲师。 首先，让我们了解一下，投资商用产业与住宅产业最不同的几点： 住宅的盈利与风险一般都容易预测，也相当趋稳，但商用产业却要不是非常出色，就是非常的糟糕，其中我常用的例子就是之前的UE3与金河广场，其价格的落差可以是每方尺100令吉与1万令吉，即100倍的差别。而即使是同一区的店铺也有可能是100万到500万令吉之差，所以投资商用产业必须是一项专业的工作。商用产业的贷款融资比起住宅产业会更加的不容易，而且贷款额也相对的低，投资者必须用更多的现金来投资。管理对商业产业的影响非常的大，管理可以让商用产业增值，也可以让商用产业失败。管理的专业程度，是最大的考验。
已预测供过于求 但是，我们华人一般上还是喜爱投资商用产业，皆因这几十年来他们都在商用产业赚钱发达，因此他们假设投资商用产业很容易大赚，但事实上，从2009年开始，这个情形已经完全的改变了。 我在年初在华总主办的讲座上作出这样的预测：今年马来西亚的商用产业在很多区域已出现严重的供过于求现象，很多人很可能在商用产业的投资上面对问题，希望投资者注意。 商用产业需要更专业的分析与了解来作出投资的决定，但偏偏我国的商用房地产资讯非常的缺乏，投资者一般上都靠自觉来取定，这是非常的危险。
缺全面投资策略 一般的投资者在投资商用产业时都会面对一些问题，这包括：缺乏一个全面性的投资策略——他们是以建筑成本来估价。记得，商用产业的价值不是看建筑材料有多昂贵，而是看它的使用空间有多少价值，即使他是一家亚答屋，只要他能为使用者的生意赚大钱，再高的价格也有人买，之前没有人要的烂店屋只值20多万令吉，但因为之后可用来养燕而卖得100万令吉，这就是其空间与价值的计算法，因此，便宜的商用产业并不一定是最好赚的。另外一个问题是投资者面对缺乏商用产业研究与资料窘境，当然，其中主要原因是其偏高的费用让一般投资者不敢恭维。商用产业需要能干的管理人才，而市场上的商用产业业主与个人投资者却很少聘用专业人士以及其本身也缺乏管理知识，因此无法从中赚取得丰厚盈利。
难计算风险收入当然商用产业还是有很多好处，其中包括租金收入更高，而且也更容易找到一个更长期的客户，一般租户只要生意 做得好，一租可租上10年8年，但住宅产业的租户，万一赚了多几分钱，就会自己买房子搬了出去，因此投资者难以计算风险与收入。 无论如何，我还是要奉劝投资者必须在投资上作出更好的投资组合，即必须将投资分散在商用产业、住宅产业甚至是工业产业方面，这可避免在发生问题时陷入困境，也能大幅度的降低“受伤”程度。 郑水兴房地产投资俱乐部本月在谷中城正式接受申请，浏览www.swhengtee,com,my或加入swhengtee facebook.
郑水兴：房东收租不简单...
